Στεγαστική κρίση

Η νέα έκθεση της Eurostat για τη στεγαστική κατάσταση στην Ευρώπη παρουσιάζει ένα ιδιαίτερα αρνητικό σκηνικό για την Ελλάδα. Παρά τη δεκαετία υποχώρησης των τιμών στα ακίνητα, η χώρα εξακολουθεί να εμφανίζει από τους πιο προβληματικούς δείκτες προσιτότητας, ποιότητας και ενεργειακής επάρκειας στην ΕΕ.

Σε μια Ευρώπη που αλλάζει γρήγορα τόσο στον τρόπο ζωής όσο και στη λειτουργία της αγοράς ακινήτων, η Ελλάδα ξεχωρίζει ως η πιο επιβαρυμένη χώρα, με το κόστος στέγασης να πιέζει τα νοικοκυριά περισσότερο από κάθε άλλο κράτος-μέλος.

Το υψηλότερο στεγαστικό βάρος στην Ευρώπη

Το 2024, η Ελλάδα βρέθηκε στην πρώτη θέση της ΕΕ ως προς το βάρος που προκαλεί το κόστος κατοικίας στα νοικοκυριά. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 29% των κατοίκων των πόλεων ζούσαν σε νοικοκυριά όπου οι στεγαστικές δαπάνες απορροφούσαν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Στις αγροτικές περιοχές, το ποσοστό ανέβηκε στο 28%, επίσης το υψηλότερο στην Ένωση.

Για σύγκριση, ο μέσος όρος της Ευρώπης είναι 10% στις πόλεις και 6% στην ύπαιθρο.

Εξίσου ενδεικτικό της ελληνικής ιδιαιτερότητας είναι ότι τα νοικοκυριά δαπανούν το 36% του συνολικού εισοδήματός τους για τη στέγαση — το μεγαλύτερο ποσοστό στην ΕΕ, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος φτάνει μόλις το 19%. Είναι ίσως ο πιο χαρακτηριστικός δείκτης της «στεγαστικής κρίσης» που διαπερνά τη χώρα.

Ενεργειακή φτώχεια: Η Ελλάδα πρώτη στην αδυναμία θέρμανση

Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο ανησυχητική όταν εξετάζεται η ενεργειακή επάρκεια των κατοικιών.

Το 2024, το 19% των πολιτών δήλωσε ότι αδυνατούσε να διατηρήσει το σπίτι του επαρκώς θερμαινόμενο — το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρώπη, μαζί με τη Βουλγαρία, όπου το αντίστοιχο ποσοστό ήταν επίσης 19%.

Σε βόρειες και κεντρικές ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Φινλανδία, η Σλοβενία και η Πολωνία, το μερίδιο αυτό περιορίζεται κάτω από το 3%.

Τα στοιχεία αυτά αναδεικνύουν τον άμεσο συσχετισμό μεταξύ υψηλού ενεργειακού κόστους και παλαιού, χαμηλής απόδοσης κτιριακού αποθέματος, δημιουργώντας έναν φαύλο κύκλο που πλήττει ιδιαίτερα τα νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα.

Περιορισμένος χώρος, ελλιπείς ανακαινίσεις

Παρότι η Ελλάδα εμφανίζει χαμηλότερα ποσοστά υπερπληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα συγκριτικά με αρκετές άλλες ευρωπαϊκές χώρες, το πρόβλημα εστιάζει όχι τόσο στο μέγεθος των κατοικιών όσο στην ποιότητά τους.

Μόλις το 13% των πολιτών ζει σε «μεγάλη» ή «άνετη» κατοικία, έναντι 33% κατά μέσο όρο στην ΕΕ. Το συγκεκριμένο στοιχείο αποτυπώνει ξεκάθαρα μια πραγματικότητα: Πολλά σπίτια παραμένουν χωρίς ενεργειακές παρεμβάσεις, με ελλιπή μόνωση και ανεπαρκείς υποδομές.

Γίνεται έτσι σαφές ότι η στέγαση στη χώρα παραμένει ταυτόχρονα μη προσιτή και χαμηλής ποιότητας — παρότι οι τιμές των ακινήτων δεν εκτοξεύθηκαν όπως σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές.

Έκρηξη ληξιπρόθεσμων οφειλών

Το βάρος που υφίστανται τα νοικοκυριά αποτυπώνεται επίσης στις καθυστερούμενες πληρωμές προς τράπεζες και παρόχους κοινής ωφέλειας.

Το 2024, το 43% των Ελλήνων ζούσε σε νοικοκυριά με ληξιπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς — ποσοστό που αυξήθηκε σημαντικά από το 31% του 2010.

Καμία άλλη χώρα της ΕΕ δεν βρίσκεται σε αντίστοιχα επίπεδα. Για παράδειγμα, αμέσως μετά την Ελλάδα ακολουθεί η Βουλγαρία με 19% και η Ρουμανία με 15%, ενώ στα χαμηλότερα επίπεδα της Ένωσης συναντώνται η Τσεχία (3%), η Ολλανδία και η Πολωνία (4%). Την ίδια ώρα, ο μέσος όρος στην ΕΕ μειώθηκε από 12% σε 9%.

Παράλληλα, η Ελλάδα μαζί με την Κύπρο είναι οι μόνες χώρες όπου οι τιμές κατοικιών το 2024 παρέμεναν χαμηλότερες από τα επίπεδα του 2010. Ωστόσο, αυτή η πτώση δεν βελτίωσε ουσιαστικά την προσιτότητα, καθώς συνοδεύτηκε από έντονη άνοδο των ενοικίων την τελευταία πενταετία και από εισοδήματα που αυξήθηκαν με πολύ βραδύτερο ρυθμό. Με άλλα λόγια, η ελληνική αγορά κατοικίας δεν έγινε πραγματικά πιο φθηνή, αλλά αντιθέτως πιο δυσλειτουργική.

Υποτονική οικοδομική δραστηριότητα

Επιπλέον, η χώρα παραμένει στις χαμηλότερες θέσεις της ΕΕ ως προς την οικοδομική δραστηριότητα. Το 2024, ο κατασκευαστικός τομέας αντιστοιχούσε μόλις στο 2,6% του ΑΕΠ — ένα από τα χαμηλότερα ποσοστά στην Ένωση — ενώ οι επενδύσεις στη στέγαση διαμορφώθηκαν επίσης στο 2,6% του ΑΕΠ, τη στιγμή που ο μέσος όρος της ΕΕ φτάνει το 5,3%.

Η χαμηλή αυτή δραστηριότητα οδηγεί σε περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών και μικρή ανανέωση του παλαιού κτιριακού αποθέματος, σε μια περίοδο όπου η ζήτηση ενισχύεται τόσο από μόνιμους κατοίκους όσο και από φοιτητές και την αυξανόμενη επίδραση των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η έρευνα της Eurostat σκιαγραφεί ένα στεγαστικό περιβάλλον που δεν οφείλεται σε μεμονωμένες στρεβλώσεις, αλλά σε βαθιές και διαχρονικές δομικές αδυναμίες. Το ελληνικό στεγαστικό ζήτημα διαμορφώνεται από έναν συνδυασμό παραγόντων: το ιδιαίτερα υψηλό κόστος στέγασης σε σχέση με τα εισοδήματα, την πρωτιά στην ενεργειακή φτώχεια, τη διόγκωση των ληξιπρόθεσμων οφειλών, το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα, τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα και τις περιορισμένες επενδύσεις στη στέγαση, αλλά και την άνοδο των ενοικίων που ενισχύεται από την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Στεγαστικά δάνεια – κόστος

Βαρύ το βάρος του στεγαστικού δανείου για πολλούς Ευρωπαίους, με περίπου το 75% αυτών να περιορίζουν τις δαπάνες τους προκειμένου να αντεπεξέλθουν στις αναγκαίες πληρωμές μέσα στο 2025.

Η εκτίμηση αυτή αντιστοιχεί στον μέσο όρο των 23 χωρών που εξετάζει η πρόσφατη έκθεση European Housing Trends Report της RE/MAX Europe.

Περικοπές για την κάλυψη των δανειακών υποχρεώσεων

Όταν οι δανειολήπτες αναγκάζονται να μειώσουν ή να διακόψουν δαπάνες ώστε να ανταποκριθούν στις μηνιαίες δόσεις, οι επιλογές τους διαφέρουν σημαντικά ανά χώρα. Οι περισσότεροι περιορίζουν τις εξόδους, τα είδη πολυτελείας και τις διακοπές.

Στις 23 χώρες που αναλύθηκαν, περίπου το 25% των κατόχων στεγαστικών δανείων «δεν χρειάστηκε ποτέ να μειώσει δαπάνες, να αναζητήσει εναλλακτικές λύσεις ή να σταματήσει αγορές προκειμένου να πληρώσει την υποθήκη του», σύμφωνα με την έκθεση της RE/MAX για τις ευρωπαϊκές τάσεις στη στέγαση για το 2025.

Η συντριπτική πλειονότητα αντιμετώπισε δυσκολίες στην κάλυψη των υποχρεώσεων του στεγαστικού του.

Όπως αναφέρει το Euronews, το ποσοστό αυτό ξεκινά από 7% στη Μάλτα και τη Ρουμανία και φθάνει έως 44% στις Κάτω Χώρες, υποδηλώνοντας ότι σχεδόν οι μισοί δανειολήπτες στη συγκεκριμένη χώρα δεν αντιμετωπίζουν πρόβλημα στην αποπληρωμή. Η Λιθουανία (42%), το Ηνωμένο Βασίλειο (37%) και η Ελβετία (36%) είναι επίσης χώρες όπου οι δανειολήπτες βρίσκονται σε καλύτερη θέση.

Το ποσοστό όσων δεν χρειάστηκε να μειώσουν δαπάνες για να καλύψουν τις πληρωμές υποχωρεί κάτω από το 15% σε αρκετές χώρες, κάτι που δείχνει ότι η μεγάλη πλειονότητα πιέστηκε σημαντικά. Σε αυτές συγκαταλέγονται η Μάλτα, η Ρουμανία, η Ουγγαρία, η Ιρλανδία, η Τουρκία, η Σλοβενία, η Ελλάδα, η Κροατία και η Ιταλία.

Στις πέντε μεγαλύτερες οικονομίες της Ευρώπης, το Ηνωμένο Βασίλειο (37%) καταγράφει το καλύτερο αποτέλεσμα, ξεπερνώντας τον μέσο όρο του 25%. Ακολουθούν η Γερμανία και η Ισπανία (22%), η Γαλλία (21%) και η Ιταλία (14%).

Πού μπαίνει ο “κόφτης”

Κατά μέσο όρο, οι δανειολήπτες αρχικά περικόπτουν τις εξόδους —ραντεβού, κινηματογράφους, φεστιβάλ, κλαμπ, παμπ. Το 41% δήλωσε ότι αποφάσισε τουλάχιστον μία φορά να μην βγει για να εξοικονομήσει χρήματα για τη δόση.

Μεταξύ όσων δυσκολεύονται πραγματικά να πληρώσουν το δάνειό τους, το ποσοστό όσων σταμάτησαν να βγαίνουν αυξάνεται στο 55%.

Τα προϊόντα πολυτελείας (ακριβά τρόφιμα, αλκοολούχα ποτά, προϊόντα υψηλής ποιότητας) ακολουθούν, με το 38% να περιορίζει αυτές τις αγορές. Οι διακοπές έρχονται αμέσως μετά.

Σχεδόν τρεις στους δέκα (29%) μείωσαν ή σταμάτησαν αγορές ρούχων και υποδημάτων έστω και μία φορά. Σε άλλες περικοπές περιλαμβάνονται ηλεκτρονικά είδη, συνδρομές, αγορές για χόμπι, αθλητικά είδη, μαθήματα, συνδρομές σε γυμναστήρια, αλλά και βασικά καθημερινά είδη όπως τρόφιμα και προϊόντα υγιεινής.

Για παράδειγμα, στην Ελλάδα, την Ουγγαρία, τη Ρουμανία και την Τουρκία, οι περικοπές στα βασικά είδη γίνονται νωρίτερα λόγω της μεγάλης πίεσης στον οικογενειακό προϋπολογισμό.

Cost cutting

Οι επιλογές για το τι περιορίζεται ή διακόπτεται για χάρη της πληρωμής του δανείου διαφέρουν σημαντικά ανά χώρα.

Στην Ελλάδα, την Ουγγαρία, τη Ρουμανία και την Τουρκία, οι ιδιοκτήτες κόβουν νωρίς βασικές αγορές λόγω έντονης οικονομικής στενότητας. Αντίθετα, στο Ηνωμένο Βασίλειο, τις Κάτω Χώρες, την Ελβετία, τη Λιθουανία και το Λουξεμβούργο, οι μειώσεις είναι πιο προσεκτικές και περιορισμένες, αποφεύγοντας περικοπές που θα είχαν σοβαρό αντίκτυπο στην καθημερινότητα.

Ο “ύπουλος” παράγοντας: το κόστος ενέργειας

Ο Λούκα Μπερταλότ, γενικός γραμματέας της Ευρωπαϊκής Ομοσπονδίας Υποθηκών, επισήμανε ότι βρίσκεται σε εξέλιξη μια ουσιαστική πολιτική συζήτηση σχετικά με την προσιτότητα της στέγασης και των στεγαστικών δανείων.

Τόνισε ότι σε ορισμένες αγορές κυριαρχούν δάνεια σταθερού επιτοκίου, ενώ σε άλλες προσφέρονται κυρίως μεταβλητά επιτόκια, ανάλογα και με τη χρηματοοικονομική δομή κάθε χώρας. «Για μένα, πού βρίσκεται ο πραγματικός κίνδυνος; Το ενεργειακό κόστος είναι κάτι που η οικογένεια δεν μπορεί να ελέγξει», δήλωσε στο Euronews Business.

Ανέφερε επίσης ότι σε χώρες όπως η Γερμανία ή πλέον και η Ισπανία, παρατηρείται αυξημένη προτίμηση στα σταθερά επιτόκια.

Ωστόσο, υποστήριξε ότι, όσον αφορά την προσιτότητα, ο τύπος της υποθήκης δεν αποτελεί τον βασικό παράγοντα, αφού οι δανειολήπτες κάνουν οι ίδιοι τις επιλογές τους. Το σύστημα, πρόσθεσε, είναι διαφανές. «Για μένα, ο κίνδυνος εντοπίζεται στο ενεργειακό κόστος, επειδή αυτό δεν είναι στην ευχέρεια της οικογένειας», κατέληξε.

Έρχεται ανασχηματισμός

Όπως τώρα έγραφε ο Βηματοδότης. Τα κομματικά στελέχη που θα διεκδικήσουν την ψήφο των πολιτών στις εκλογές του 2027 συναντά τις τελευταίες ημέρες στο Μέγαρο Μαξίμου ο Κυριάκος Μητσοτάκης, προκειμένου να δοθεί το πράσινο φως για την δημοσιοποίηση των υποψηφιοτήτων τους.

Και αυτοί, όπως πληροφορούμαι, δεν είναι λίγοι. Γενικοί γραμματείς, στελέχη της κυβέρνησης εξωκοινοβουλευτικοί προς ώρας, επιδιώκουν να δοκιμάσουν την τύχη τους στην εκλογική αναμέτρηση και μάλιστα με αξιώσεις.

Αυτή η αισιοδοξία δεν ταυτίζεται με τα δημοσκοπικά νούμερα, που δείχνουν τη Νέα Δημοκρατία πέριξ του 30%, αλλά κανείς δεν μπορεί να απαγορεύσει στον οποιονδήποτε το δικαίωμα στην προσπάθεια. Το βέβαιον είναι ότι σε κάποιες εκλογικές περιφέρειες θα γίνει σφαγή. Πάντως, λόγω των παραιτήσεων θα έρθει ανασχηματισμός στους γενικούς γραμματείς τις επόμενες ημέρες.