00:01 - 18/02/25

Ακίνητα

Ας ξεκινήσουμε με την αγορά ακινήτων και μια αρκετά ενδιαφέρουσα ανάλυση, που λέει πολλά και για έναν από τους βασικούς λόγους που οι τιμές των ακινήτων έχουνε εκτοξευτεί.

Συγκεκριμένα, το μερίδιο των αγοραπωλησιών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» έφτασε το 10,77% του συνολικού όγκου συναλλαγών της διετίας 2023-2024, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία. Αυτό αποτυπώνει τη ραγδαία αύξηση των επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν στην ελληνική αγορά ακινήτων με σκοπό την απόκτηση άδειας διαμονής, ιδιαίτερα τα τελευταία δύο χρόνια, όπου σημειώθηκαν διαδοχικά ρεκόρ στις σχετικές αιτήσεις.

Συγκρίνοντας τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για τη συνολική αξία των αγοραπωλησιών ακινήτων το 2023 και το 2024 με τα δεδομένα του Υπουργείου Μετανάστευσης για τις αιτήσεις χορήγησης άδειας διαμονής, προκύπτει ότι μία στις δέκα συναλλαγές σχετίζεται με το επενδυτικό πρόγραμμα της «Χρυσής Βίζας».

Ειδικότερα, σύμφωνα με σχετικά ρεπορτάζ, το 2023 κατατέθηκαν 8.477 αιτήσεις για άδεια διαμονής, ενώ το 2024 ακολούθησαν ακόμη 9.289 αιτήσεις, που αφορούν σε ελάχιστες επενδύσεις ύψους 4,44 δισ. ευρώ. Το πραγματικό ποσό πιθανώς είναι υψηλότερο, καθώς αρκετοί επενδυτές αγόρασαν ακίνητα μεγαλύτερης αξίας από το ελάχιστο απαιτούμενο των 250.000 ευρώ. Στο ίδιο διάστημα, οι συνολικές συναλλαγές στην ελληνική αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 41,2 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 18 δισ. ευρώ το 2023 και 23,2 δισ. ευρώ το 2024.

Ωστόσο, οι εντυπωσιακές αυτές επιδόσεις θεωρείται δύσκολο να επαναληφθούν στο άμεσο μέλλον, δεδομένων των πρόσφατων αλλαγών στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα». Οι τροποποιήσεις αυτές αποτέλεσαν τον κύριο λόγο της επενδυτικής έξαρσης της τελευταίας διετίας, καθώς οι ενδιαφερόμενοι έσπευσαν να προλάβουν την αύξηση του ελάχιστου απαιτούμενου ποσού επένδυσης για την εξασφάλιση άδειας διαμονής.

Αρχικά, το 2023 ανακοινώθηκε ότι το ελάχιστο ποσό θα αυξηθεί από 250.000 σε 500.000 ευρώ για συγκεκριμένες περιοχές, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και νότια προάστια, καθώς και τουριστικούς προορισμούς όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Θεσσαλονίκη. Παράλληλα, δόθηκε επταμηνιαία περίοδος προσαρμογής, γεγονός που προκάλεσε έκρηξη στις αγορές από επενδυτές εκτός ΕΕ, οδηγώντας σε αύξηση 94,8% των αιτήσεων συγκριτικά με το 2022 (8.477 έναντι 4.354).

Το ίδιο σκηνικό επαναλήφθηκε το 2024, όταν τον Απρίλιο ανακοινώθηκε νέα αύξηση του ελάχιστου επενδυτικού ορίου στα 800.000 ευρώ για ολόκληρη την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και όλα τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Η εφαρμογή του νέου ορίου ξεκίνησε την 1η Σεπτεμβρίου, με πρόβλεψη ότι επενδυτές που είχαν ήδη υπογράψει ιδιωτικά συμφωνητικά ή προσύμφωνα θα μπορούσαν να εξασφαλίσουν άδεια με το προηγούμενο καθεστώς. Αυτό πυροδότησε ένα νέο κύμα επενδύσεων, με τις αιτήσεις το 2024 να ανέρχονται σε 9.289. Μάλιστα, μόνο το τελευταίο τρίμηνο της χρονιάς υποβλήθηκαν 3.145 αιτήσεις, καθώς ολοκληρώθηκαν οι μετατροπές των προσυμφώνων σε οριστικά συμβόλαια, επιτρέποντας την υποβολή αιτήσεων διαμονής.

Η αυξημένη ζήτηση, ωστόσο, έχει οδηγήσει σε σημαντικές καθυστερήσεις στις εγκρίσεις, με τις αρμόδιες υπηρεσίες να αντιμετωπίζουν μεγάλο όγκο εκκρεμών αιτήσεων. Συγκεκριμένα, μέχρι στιγμής εκκρεμούν 12.087 αιτήσεις, σχεδόν τριπλάσιες από τις άδειες που εγκρίνονται ετησίως. Το 2024 εγκρίθηκαν 4.536 άδειες και το 2023 αντίστοιχα 4.231, κάτι που σημαίνει ότι ακόμα και αν σταματούσαν οι νέες αιτήσεις, θα απαιτούνταν 12 έως 18 μήνες για την ολοκλήρωση της διαδικασίας εξέτασης.

Παρόλα αυτά, σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Astons, βρετανικού ομίλου που ειδικεύεται στις επενδυτικές μεταναστεύσεις, το ελληνικό πρόγραμμα συνεχίζει να προσελκύει σημαντικό ενδιαφέρον. Η δημοφιλία του ενισχύεται ιδιαίτερα μετά την απόφαση της Ισπανίας να τερματίσει το αντίστοιχο δικό της πρόγραμμα, καθιστώντας την Ελλάδα έναν από τους ελάχιστους επενδυτικούς προορισμούς στη νότια Ευρώπη που προσφέρει τέτοιες ευκαιρίες. Επιπλέον, η χώρα αποτελεί κορυφαία επιλογή για Αμερικανούς επενδυτές, καθώς το 50% των αιτήσεων «Χρυσής Βίζας» από πολίτες των ΗΠΑ αφορούν την ελληνική αγορά.

Παρ’ όλα αυτά, μέχρι να ολοκληρωθεί η εξέταση των εκκρεμών αδειών, δεν μπορεί να υπάρξει σαφής εικόνα για την προέλευση των επενδυτών της τελευταίας διετίας. Μέχρι σήμερα, έχει εξεταστεί μόλις το 32% των αιτήσεων. Εκτός από τις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο, αναμένεται αύξηση επενδυτών από χώρες όπως η Ουκρανία, το Ισραήλ, η Αίγυπτος και ο Λίβανος, καθώς η γεωπολιτική αστάθεια και οι πολεμικές συρράξεις έχουν αυξήσει τη ζήτηση για ασφαλείς επενδυτικές επιλογές στην Ευρώπη.

Δεν είναι προβληματική εικόνα αυτή;

Είχαμε αναφερθεί προσφάτως στη συγκεκριμένη έκθεση – έρευνα της ΓΣΕΒΕΕ. Ας δούμε ξανά τα βασικά συμπεράσματα της συγκεντρωμένα στον παρακάτω πίνακα. Και αναρωτιόμαστε. Κάνουμε λάθος πως αυτή η έρευνα δείχνει μια πολύ προβληματική κατάσταση των ελληνικών νοικοκυριών;

Το πιο ανησυχητικό

Έχουμε ξανά πει πιο είναι το πιο ανησυχητικό. Πως όλα αυτά συμβαίνουνε σε μια περίοδο που η ελληνική οικονομία τα πηγαίνει εξαιρετικά. Είναι ποσοστά που παρατηρούνται σε περίοδο οικονομικής ανάπτυξης. Ξέρουμε πως αυτό ακούγεται κάπως περίεργο στον περισσότερο κόσμο. Επίσημα όμως η ελληνική οικονομία βρίσκεται σε μια αρκετά καλή περίοδο της.

Έχοντας λοιπόν πει πως είναι καθοριστικό για να έχει μια χώρα σταθερά υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης, η καλή οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών. Αναρωτιόμαστε τι θα μπορούσε να συμβεί στα ελληνικά νοικοκυριά αν ξαφνικά και για κάποιο λόγο (κυρίως ένας διεθνές οικονομικό slow down) υπάρξει μια επιδείνωση της ελληνικής οικονομίας. Πολύ φοβούμαστε πως στην πρώτη αρνητική περίοδο, θα υπάρξουνε δυσανάλογα μεγάλα προβλήματα στην πλειοψηφία των ελληνικών νοικοκυριών, με ότι αυτό σημαίνει για κατανάλωση, αύξηση χρεών σε δημόσιο και ιδιωτικό τομέα. Γιατί όταν στην καλή περίοδο σου ως οικονομία καταγράφοντα τα ποσοστά που είδαμε παραπάνω. Φανταστείτε τι μπορεί να συμβεί στην κακή περίοδο ή τέλος πάντων μια επιβράδυνση της οικονομίας.

Ελληνική Οικονομία

Τον Δεκέμβριο του 2020 ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας, εκτιμούσε ότι είναι εφικτός ένας ρυθμός ανάπτυξης 3,5% για την περίοδο 2021-2030. Δεν ήταν ο μόνος. Η κυβέρνηση είχε αντίστοιχες φιλοδοξίες. Τον Ιούνιο του 2021 το Μεσοπρόθεσμο Πρόγραμμα προέβλεπε ρυθμό ανάπτυξης 6,2% για το 2022 (χρονιά μετά την πανδημία), 4,1% για το 2023, 4,4% για το 2024 και 3,3% για το 2025.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, οι Βρυξέλλες συμφωνούσαν λίγο έως πολύ στις εκτιμήσεις αυτές. Ηταν ακόμη η εποχή που αναμενόταν να λειτουργήσει το λεγόμενο «ελατήριο», μετά τη βίαιη απώλεια του 25% περίπου του ΑΕΠ της χώρας στην περίοδο της κρίσης. Τελικά, το μόνο ελατήριο που λειτούργησε ήταν αυτό της πανδημίας, καθώς το 2022 εκτινάχθηκε ο ρυθμός ανάπτυξης στο 5,6%. Η συνέχεια δείχνει μια συνεχή αναθεώρηση των προβλέψεων προς τα κάτω: αντί για τον επιθυμητό ρυθμό ανάπτυξης 3,5% κινούμαστε στην περιοχή του 2%-2,5%. Ο προϋπολογισμός του 2025 προβλέπει ρυθμό 2,2% για το 2024 και 2,3% για το 2025. Είναι μια επίδοση ασφαλώς καλύτερη από της Ευρωπαϊκής Ενωσης (0,8% το 2024 σύμφωνα με την πρώτη εκτίμηση της Eurostat), αλλά όχι εντυπωσιακή. Εξ ου και ο αναπληρωτής γενικός διευθυντής Οικονομικών Υποθέσεων της Κομισιόν Ντέκλαν Κοστέλο, ένα στέλεχος που γνωρίζει καλά την Ελλάδα, ως επικεφαλής της αποστολής της Κομισιόν στην «τρόικα» τα μνημονιακά χρόνια, είπε στο Φόρουμ Δελφών στις Βρυξέλλες ότι παρά την πρόοδο και τις συγκριτικά καλύτερες επιδόσεις της, η Ελλάδα δεν απογειώνεται. Θα μπορούσε, είπε, να αναπτύσσεται με ρυθμούς 3%, 4%, 5% και 6%, με δεδομένη την κάλυψη του χαμένου εδάφους και το πόσο χαμηλά έπεσε. Το ερώτημα είναι, συνέχισε, γιατί οι επενδύσεις είναι τόσο χαμηλές. Ο Ιρλανδός παρότρυνε την Ελλάδα να κινηθεί στην πρωτοπορία των μεταρρυθμίσεων, για να επιταχύνει τους ρυθμούς ανάπτυξης.

Γιατί λοιπόν δεν λειτούργησε το «ελατήριο», εξασφαλίζοντας υψηλότερους ρυθμούς ανάπτυξης; Σίγουρα, η ενεργειακή-πληθωριστική κρίση, μετά την πανδημία, που παρέσυρε προς τα κάτω τους ρυθμούς ανάπτυξης της Ευρωζώνης επέδρασε αρνητικά, στερώντας περίπου 0,5 ποσοστιαίες μονάδες ανάπτυξης, σύμφωνα με μια χονδρική εκτίμηση. Από κει και πέρα, όμως, φαίνεται πως ένα πλέγμα διαρθρωτικών χαρακτηριστικών της οικονομίας εμποδίζει την «απογείωση».

Σύμφωνα με τον κ. Τάσο Αναστασάτο, επικεφαλής οικονομολόγο της Eurobank, η θεωρία του ελατηρίου βασίζεται στην υπόθεση ότι υπήρχε μια σχολάζουσα παραγωγική δυναμικότητα, η οποία δεν χρησιμοποιείτο γιατί υπήρχε ύφεση και όταν αυτή άρχιζε να χρησιμοποιείται θα απογείωνε την ανάπτυξη. Ωστόσο, όπως λέει, αυτή η σχολάζουσα παραγωγική δυναμικότητα στην περίπτωση της Ελλάδας, αφενός δεν αφορούσε τομείς που μας ενδιαφέρουν (κυριαρχούσαν οι κατασκευές και τα μη διεθνώς εμπορεύσιμα αγαθά) και αφετέρου δεν υφίσταται πλέον, «το ελατήριο έχει καταστραφεί». Για παράδειγμα, οι εργαζόμενοι στις κατασκευές έφυγαν, οι εργαζόμενοι στις χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες άλλαξαν τομέα ή πήγαν στο εξωτερικό. «Από δω και πέρα», λέει, «η χώρα θα αναπτύσσεται όσο επιτρέπει ο ρυθμός με τον οποίο επενδύει, προσελκύει εργαζομένους και αυξάνει την παραγωγικότητά της».

Ολες οι απαντήσεις των οικονομολόγων για το αν δούλεψε ή όχι το περίφημο «ελατήριο», αλλά και τι θα γίνει στο μέλλον γυρίζουν γύρω από τις επενδύσεις, οι οποίες αυξάνονται μεν, αλλά με πολύ χαμηλότερους ρυθμούς από τις προσδοκίες. Για το 2023, ο προϋπολογισμός της συγκεκριμένης χρονιάς προέβλεπε αύξηση 15,5%, ενώ ο φετινός προϋπολογισμός τοποθετεί το αποτέλεσμα στο 6,6%. Για το 2024, ο προϋπολογισμός της ίδιας χρονιάς προέβλεπε αύξηση 15,1%, ο προϋπολογισμός του 2025 την αποτιμούσε στο 6,7% και το 9μηνο ο ρυθμός βρισκόταν στο 2,2%. Κι αυτά παρά τους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, οι οποίοι κι αυτοί καθυστερούν να φτάσουν στους τελικούς αποδέκτες και να ξεκινήσουν τα έργα. Οι δε ξένες επενδύσεις αφορούν κυρίως ακίνητα και τουρισμό.

Ο καθηγητής Γιάννης Τσουκαλάς, επικεφαλής του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, σημειώνει κατ’ αρχάς ότι η θεωρία του ελατηρίου δεν επιβεβαιώνεται σε χώρες με κρίσεις μεγάλης διάρκειας, όπως η ελληνική. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ιδίως στις χρηματοπιστωτικές κρίσεις, η ανάκαμψη είναι συνήθως αργή, λέει. Από κει και πέρα και αφού συνεκτιμηθούν οι αρνητικές επιπτώσεις της πανδημίας και της ενεργειακής-πληθωριστικής κρίσης, ο κ. Τσουκαλάς αναγνωρίζει ότι υπάρχει θέμα επενδύσεων και χαμηλής παραγωγικότητας. «Η ανάπτυξη της Ελλάδας την τελευταία περίοδο στηρίχθηκε κυρίως στην αύξηση της απασχόλησης», λέει. «Η επίδοση της παραγωγικότητας είναι απογοητευτική και συνδέεται και με τη σχετικά χαμηλή επίδοση των επενδύσεων». Κατά την εκτίμηση του κ. Τσουκαλά, θα έπρεπε να κινούμαστε με ρυθμούς αύξησης επενδύσεων 8%-10% για 4-6 χρόνια. Σε αυτή την περίπτωση εκτιμά ότι ο ρυθμός ανάπτυξης θα μπορούσε να πάει από το 2,5% περίπου σήμερα στο 3,5%.

Το γιατί δεν γίνονται επενδύσεις, τουλάχιστον όχι αρκετές, ώστε να απογειωθεί η οικονομία, δεν έχει εύκολη απάντηση. Ενα μέρος της είναι ασφαλώς η δομή της ελληνικής οικονομίας, με τις πολλές μικρές επιχειρήσεις, που δεν έχουν πρόσβαση στη χρηματοδότηση, καθώς συχνά δεν εμφανίζουν κέρδη και δεν αναπτύσσονται για να πετύχουν οικονομίες κλίμακας.

«Το 2019-24 το ελατήριο λειτούργησε, από την άποψη ότι περίπου μισό εκατομμύριο εργαζόμενοι βρήκαν δουλειά», υποστηρίζει ο Μιχάλης Αργυρού, πρόεδρος του Συμβουλίου Οικονομικών Εμπειρογνωμόνων και πλέον επικεφαλής του Οικονομικού Γραφείου του πρωθυπουργού. «Τώρα πρέπει να αλλάξουμε ακόμη περισσότερο τη δομή της οικονομίας. Πρέπει να αλλάξουμε πίστα, να αυξήσουμε την παραγωγικότητα, με επενδύσεις μεγαλύτερης προστιθέμενης αξίας. Η συγκυρία ευνοεί γιατί και η Ευρώπη κινείται σ’ αυτή την κατεύθυνση».

Τι σχεδιάζει η κυβέρνηση: μια στροφή στη micro οικονομία, όπως την χαρακτήρισε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας Κωστής Χατζηδάκης, δηλαδή στις επιχειρήσεις. Ο κ. Αργυρού διαμορφώνει αυτή την περίοδο έναν κατάλογο με τα εμπόδια που αναφέρουν οι επιχειρήσεις ότι αναστέλλουν τα επενδυτικά τους σχέδια.

Πέρα από την ταχύτερη απονομή της δικαιοσύνης, που παραμένει κορυφαίο πρόβλημα, ψηλά στη λίστα βρίσκεται η δυσλειτουργία της δημόσιας διοίκησης, όπου υπεισέρχεται ο ανθρώπινος παράγων. Επίσης, το θέμα της χρηματοδότησης είναι σημαντικό, ειδικά για τις νέες επιχειρήσεις και ο στόχος εδώ είναι να αναπτυχθεί ένα οικοσύστημα, με πρόσβαση σε κεφαλαιαγορά, private equity και venture capital. Η αναδιοργάνωση του Enterprise Greece είναι επίσης στους στόχους, ενώ εξετάζεται και η αλλαγή του πλαισίου ώστε να διευκολυνθεί το κλείσιμο επιχειρήσεων, απελευθερώνοντας κεφάλαια.

Το κίνητρο του αναπτυξιακού νόμου για φοροαπαλλαγές θα επιδιωχθεί να δίνεται εκ των υστέρων μέσω υπεραποσβέσεων σε κερδοφόρες επιχειρήσεις. «Πρέπει να επιδείξουμε ένα μεταρρυθμιστικό άλμα, σ’ αυτή τη συγκυρία, για να συμβαδίσουμε και με την Ευρώπη», υποστηρίζει ο κ. Αργυρού.              

Η παλιά συνταγή και… η μεγάλη σφαγή

Όπως τώρα έγραψε τώρα ο Βηματοδότης. Εντολή για ημιανάπαυση μου λένε οι πηγές μου πως έδωσε ο Πρωθυπουργός για τον ανασχηματισμό. Εκεί που τα στοιχήματα έδιναν και έπαιρναν για το ποιος θα μετακινηθεί σε ποιο υπουργείο και τι εκπλήξεις θα έχει η νέα κυβέρνηση, ο Κυριάκος Μητσοτάκης άλλαξε γνώμη.

Μετά τον πανικό που προκάλεσαν στο επιτελείο του οι μεγάλες διαδηλώσεις για τα Τέμπη, η ατμόσφαιρα ηρέμησε και στο Μέγαρο Μαξίμου εκτιμούν ότι η αλλαγή στάσης συνολικά της κυβέρνησης εκτόνωσε κάπως την κατάσταση. «Έδειξε μεγαλύτερη ευαισθησία στο αίτημα για δικαιοσύνη από τους συγγενείς των 57 θυμάτων» είναι η (αυτο)εκτίμηση.

Γι’ αυτό ο ανασχηματισμός, από ό,τι φαίνεται, μετατίθεται σε μεταγενέστερο χρόνο. Ένα σίγουρο ορόσημο είναι η εγκατάσταση του Κώστα Τασούλα στο Προεδρικό Μέγαρο. Πριν από αυτό τίποτα δε θα συμβεί, λένε πηγές που γνωρίζουν, όσο μπορούν να γνωρίζουν, τις σκέψεις του Πρωθυπουργού. Αλλά και οι μεγάλες δομικές αλλαγές μάλλον πάνε και αυτές περίπατο. Ο Μητσοτάκης επανέρχεται στη γνωστή συνταγή. Στοχευμένες αλλαγές εκεί που διαπίστωσε ότι δεν παράγεται έργο. Οι υπόλοιποι θα παραμείνουν στη θέση τους.

Όσοι περίμεναν μια άλλη κυβέρνηση Μητσοτάκη, όπως φαίνεται, θα απογοητευτούν. Πρώτοι και καλύτεροι ορισμένοι που πιέζουν για να αλλάξουν υπουργείο και ακόμη περισσότερο όσοι χρησιμοποίησαν μεσολαβητές, πρακτική που στο παρελθόν άφησε επίδοξους υπουργούς εκτός κυβέρνησης. Φαίνεται ότι κάποιοι δε βάζουν μυαλό.