00:01 - 25/08/25

Ελληνική Πραγματικότητα

Στην προτελευταία θέση μεταξύ των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης κατατάσσεται η Ελλάδα, αναφορικά με τον βαθμό ικανοποίησης των πολιτών από την οικονομική τους κατάσταση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, οι Έλληνες αξιολογούν την οικονομική τους κατάσταση με μόλις 5,3 μονάδες σε κλίμακα από 0 έως 10.

Χαμηλότερα βρίσκεται μόνο η Βουλγαρία, η οποία θα ενταχθεί στη ζώνη του ευρώ την 1η Ιανουαρίου 2026, με δείκτη ικανοποίησης 4,6. Την πεντάδα των χωρών με τα χαμηλότερα ποσοστά συμπληρώνουν η Κροατία (5,7), η Σλοβακία (5,8), καθώς και η Ουγγαρία και η Λετονία που καταγράφουν 5,9.

Ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ανέρχεται σε 6,6. Στην κορυφή της κατάταξης βρίσκονται οι Κάτω Χώρες (Ολλανδία, Βέλγιο) και η Φινλανδία με 7,6, ενώ ακολουθούν η Σουηδία με 7,4 και η Αυστρία με 7,3.

Η έντονη δυσαρέσκεια των Ελλήνων εξηγείται από την επίδραση της ακρίβειας, η οποία απομειώνει καθημερινά τα εισοδήματα των νοικοκυριών, με πάνω από το 40% του μισθού να κατευθύνεται για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών.

Άμεσες Ξένες Επενδύσεις

Σημαντική υποχώρηση στις άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα καταγράφεται για το πρώτο μισό του 2025, με τις εκτιμήσεις φορέων της αγοράς να κάνουν λόγο για μείωση της τάξης του 50%. Ο Σύνδεσμος Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας (ΣΑΕΕ), σε πρόσφατη ανάλυσή του, σημείωσε πως στο πρώτο τρίμηνο οι εισροές μειώθηκαν κατά 31,4%, από 520 εκατ. ευρώ σε 356 εκατ. ευρώ, προειδοποιώντας ότι στο τέλος Οκτωβρίου θα διαπιστωθεί πλήρως η πτώση, όταν πλέον θα είναι αργά για ανατροπή της τάσης.

Αν οι προβλέψεις επιβεβαιωθούν, τα κεφάλαια που θα εισρεύσουν το πρώτο εξάμηνο θα περιοριστούν περίπου στα 570 εκατ. ευρώ, δηλαδή στο μισό σε σχέση με το 1,14 δισ. ευρώ που είχαν επενδυθεί το ίδιο διάστημα πέρυσι. Το 2024, οι συνολικές τοποθετήσεις από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων είχαν ανέλθει σε 2,75 δισ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 30% συγκριτικά με το 2023 (2,1 δισ. ευρώ). Το τελευταίο τρίμηνο του 2024 μάλιστα υπήρξε ιστορικό υψηλό, με 824,5 εκατ. ευρώ επενδύσεων, κατά 68% περισσότερες από το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023.

Πρακτικά, το ήμισυ των ξένων κεφαλαίων που επενδύθηκαν στην ελληνική οικονομία πέρυσι κατευθύνθηκε στην αγορά ακινήτων. Συγκεκριμένα, οι συνολικές ΑΞΕ το 2024 ανήλθαν σε 5,97 δισ. ευρώ, έναντι 4,48 δισ. ευρώ το 2023. Εξαίρεση αποτέλεσε η μεγάλη συμφωνία εξαγοράς της ΤΕΡΝΑ Ενεργειακή από τη Masdar, ύψους περίπου 2,5 δισ. ευρώ· χωρίς αυτήν, η συμβολή της κτηματαγοράς στις συνολικές εισροές θα ήταν ακόμη μεγαλύτερη.

Καταλυτικό ρόλο στη δυναμική της αγοράς έπαιξε το πρόγραμμα Golden Visa, που από το 2014 μέχρι σήμερα έχει αποφέρει πάνω από 8,5 δισ. ευρώ σε επενδύσεις, δημιουργώντας χιλιάδες θέσεις εργασίας και πρόσθετα φορολογικά έσοδα. Με βάση τις εκκρεμείς αιτήσεις από το καλοκαίρι του 2023, το συνολικό ύψος επενδύσεων αναμένεται να υπερβεί τα 12 δισ. ευρώ.

Η εκρηκτική αύξηση αιτήσεων των τελευταίων ετών συνδέεται με τις αλλαγές στους όρους του προγράμματος. Το 2023 οι αιτήσεις ανήλθαν σε 8.477 και το 2024 ξεπέρασαν τις 9.400. Οι τροποποιήσεις στους κανονισμούς –που αύξησαν το ελάχιστο όριο στα 800.000 ευρώ για Αττική, Θεσσαλονίκη και μεγάλα νησιά και στα 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη χώρα– ώθησαν πολλούς επενδυτές να κινηθούν γρήγορα, ώστε να προλάβουν τις αυξήσεις. Στη διετία 2023-2024 αποκτήθηκαν 17.888 ακίνητα, αξίας τουλάχιστον 4,47 δισ. ευρώ. Από το ξεκίνημα του προγράμματος μέχρι σήμερα έχουν εκδοθεί συνολικά 18.363 άδειες (μαζί με τις ανανεώσεις), δεδομένου ότι κάθε άδεια έχει πενταετή διάρκεια.

Ωστόσο, από τις αρχές του 2025 καταγράφεται ήδη κάμψη στις αιτήσεις. Μόνο τον Απρίλιο και τον Μάιο υποβλήθηκαν 1.032 αιτήσεις, έναντι 1.348 στο αντίστοιχο δίμηνο του 2024, δηλαδή μείωση κατά 23,4%. Ο ΣΑΕΕ σημειώνει ότι η πτώση αυτή, που επηρεάζει άμεσα τις ΑΞΕ, θα μπορούσε να έχει μετριαστεί εάν είχε εκδοθεί η διευκρινιστική ΚΥΑ που αφορά την αλλαγή χρήσης ακινήτων, η οποία θα επέτρεπε τη διατήρηση του χαμηλού ορίου των 250.000 ευρώ για συγκεκριμένες περιπτώσεις (πρώην αποθήκες, καταστήματα, γραφεία κ.ά.).

Τέλος, ο ΣΑΕΕ τονίζει ότι το πρόγραμμα Golden Visa δεν ευθύνεται για τη στεγαστική κρίση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης, μόλις το 6% των επενδυτών κατοικεί στα ακίνητα που έχει αγοράσει, ενώ το υπόλοιπο 94% διατίθεται για μακροχρόνια μίσθωση, όπως προβλέπει το νέο θεσμικό πλαίσιο από 1/9/2024. Συνεπώς, αντί να μειώνονται οι διαθέσιμες κατοικίες για τους Έλληνες, προστίθενται ακίνητα, πολλά εκ των οποίων βρίσκονται σε περιοχές που είχαν εγκαταλειφθεί από την αγορά τα προηγούμενα χρόνια.

Ιδιοκατοίκηση

Από την εποχή της μαζικής ιδιοκατοίκησης στη «γενιά του ενοικίου»

Από την ένταξη της Ελλάδας στην ΕΟΚ το 1981, με ενδιάμεσο σταθμό τη δημοσιονομική κρίση και τα μνημόνια το 2010, μέχρι την άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η χώρα πέρασε από μια περίοδο όπου η ιδιοκατοίκηση θεωρούνταν αυτονόητη, σε μια νέα πραγματικότητα όπου οι νεότερες γενιές δυσκολεύονται ακόμη και να φανταστούν την απόκτηση δικού τους σπιτιού.

Τα στοιχεία είναι αποκαλυπτικά: σύμφωνα με την Eurostat, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης υποχώρησε από 84,6% το 2005 σε μόλις 69,6% το 2023 – μια πτώση 15 ποσοστιαίων μονάδων μέσα σε δύο δεκαετίες.

Το σοκ των μνημονίων

Τα μνημονιακά χρόνια υπήρξαν καθοριστικά. Μεταξύ 2016–2018 η ιδιοκατοίκηση μειώθηκε στο 73%, ανέκαμψε ελαφρώς στο 75,4% το 2019, για να υποχωρήσει ξανά στο 72,8% το 2022 και τελικά να κατρακυλήσει στο 69,6% το 2023. Μέσα σε πέντε χρόνια χάθηκαν περίπου 180.000 ιδιοκτησίες, κυρίως λόγω της απελευθέρωσης των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας αλλά και της αδυναμίας των πολιτών να αγοράσουν νέο σπίτι.

Η Ελλάδα βρίσκεται πλέον στην 20ή θέση μεταξύ 33 ευρωπαϊκών χωρών, ενώ κατά την περίοδο της πανδημίας έχασε ακόμη περισσότερες θέσεις. Στις ηλικίες 25–34 ετών η κατάσταση είναι ακόμη πιο δραματική: το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε από 25% το 2005 σε μόλις 11% σήμερα, ενώ το 69% αυτής της ηλικιακής ομάδας συνεχίζει να ζει με τους γονείς του, αδυνατώντας όχι μόνο να αγοράσει σπίτι αλλά και να συντηρήσει ένα δικό του νοικοκυριό.

Όπως είχε αναφέρει προσφάτως ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E Real Estates, «το 2019–2023 καταγράψαμε τη μεγαλύτερη ποσοστιαία μείωση ιδιοκατοίκησης στη χώρα, με την αγορά να περνάει ολοένα και περισσότερο στα χέρια μεγάλων επενδυτών».

Η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης

Πολλοί ιδιοκτήτες αναγκάστηκαν να πουλήσουν τα ακίνητά τους για να εξυπηρετήσουν δάνεια που είχαν συναφθεί σε άλλες οικονομικές συνθήκες. Άλλοι, αντί να τα διαθέσουν προς μακροχρόνια ενοικίαση, στράφηκαν στη βραχυχρόνια μίσθωση, που προσφέρει πολλαπλάσια απόδοση – σύμφωνα με μελέτη της Grant Thornton για το ΞΕΕ, τα έσοδα από Airbnb είναι 200% έως 900% υψηλότερα σε σχέση με ένα τυπικό μακροχρόνιο μίσθωμα.

Η άνθηση αυτής της αγοράς μείωσε δραματικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση ή ενοικίαση, πιέζοντας περαιτέρω τις τιμές. Το αποτέλεσμα ήταν η αγορά στέγης να γίνει απρόσιτη για ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού, πλήττοντας όχι μόνο τους ενοικιαστές αλλά και το συνολικό ποσοστό ιδιοκατοίκησης. Πρόκειται για μια μετάβαση από το «καθεστώς ιδιοκατοίκησης των baby boomers» σε μια νέα γενιά που δεν έχει πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία.

Εκτίναξη τιμών και μείωση εισοδημάτων

Οι τιμές αγοράς στέγης εκτοξεύτηκαν: στην Αττική αυξήθηκαν κατά 71,1% μεταξύ 2017 και 2024, ενώ σε πανελλαδικό επίπεδο η άνοδος άγγιξε το 54,8%. Αντίθετα, το διαθέσιμο εισόδημα παρέμεινε χαμηλότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, δημιουργώντας μια έντονη απόκλιση από την υπόλοιπη ΕΕ.

Πάνω από το 40% του μηνιαίου μισθού των νοικοκυριών δαπανάται πλέον για ενοίκιο – μία από τις χειρότερες επιδόσεις στην Ευρώπη. Η συντήρηση ενός ακινήτου έχει επίσης γίνει πιο δαπανηρή, με τον ιδιοκτήτη να πρέπει να καλύψει ΕΝΦΙΑ, ενεργειακές αναβαθμίσεις, υποχρεωτική ασφάλιση, φόρους και κόστη επισκευών.

Η αύξηση των τιμών αγοράς παρασύρει και τα ενοίκια. Το ποσοστό των ενοικιαστών στην Ελλάδα ανέβηκε από 25% το 2015 σε 30,3% στο τέλος του 2024, ενώ στην ΕΕ συνολικά η αύξηση ήταν πολύ πιο ήπια (29,6% σε 31,6%). Ωστόσο, το ενοίκιο δεν αποτελεί λύση για όσους δεν μπορούν να αγοράσουν σπίτι, αφού το οικονομικό βάρος είναι εξίσου δυσβάσταχτο.

Σήμερα σχεδόν το 50% των νοικοκυριών αντιμετωπίζει καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας – έναντι 39% το 2012, στις αρχές των μνημονίων. Οι συνθήκες, αντί να βελτιώνονται, επιδεινώνονται.