Τουρισμός

Τα ελληνικά νησιά παραμένουν ο πιο ισχυρός πυλώνας του εγχώριου τουρισμού, έχοντας καταφέρει μέσα σε δώδεκα χρόνια να διπλασιάσουν τον αριθμό των ετήσιων αφίξεων.

Το 2024, από τα 36 εκατομμύρια τουριστικές αφίξεις που καταγράφηκαν συνολικά στη χώρα —ποσοστό 2% των παγκόσμιων αφίξεων—, τα 16 εκατομμύρια αφορούσαν νησιωτικούς προορισμούς, δηλαδή το 44% του συνόλου. Το 2012 ο αντίστοιχος αριθμός ανερχόταν μόλις στα 8 εκατομμύρια, αυξήθηκε στα 14 εκατομμύρια το 2019 και συνέχισε ανοδικά, φθάνοντας τα 16 εκατομμύρια το 2024.

Η μελέτη της Διεύθυνσης Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας με τίτλο «Ελληνικά νησιά» αποτυπώνει αυτήν τη δυναμική. Σύμφωνα με τα στοιχεία της, οι διεθνείς αφίξεις σε νησιωτικούς προορισμούς παγκοσμίως εκτιμώνται σε περίπου 150 εκατομμύρια το 2024. Από αυτές, η Μεσόγειος συγκεντρώνει το 40%, ενώ η Ελλάδα κατέχει μερίδιο 11%, γεγονός που σημαίνει ότι περισσότεροι από ένας στους δέκα τουρίστες που επιλέγουν νησί διεθνώς, επιλέγουν ελληνικό προορισμό.

Επτά ελληνικά νησιά —μεταξύ των οποίων η Κρήτη, η Ρόδος και η Κέρκυρα— βρίσκονται ανάμεσα στους 30 δημοφιλέστερους νησιωτικούς προορισμούς παγκοσμίως, δίπλα σε εμβληματικά ονόματα όπως η Χαβάη, το Μπαλί και το Πουκέτ.

Η ισχύς των ελληνικών νησιών είναι ακόμη πιο εμφανής αν εξεταστούν οι διεθνείς αφίξεις σε ξενοδοχεία της Μεσογείου. Η Ελλάδα προηγείται των βασικών ανταγωνιστριών της — Ισπανίας, Ιταλίας και Γαλλίας — καθώς τα νησιά της απορροφούν το 62% των αφίξεων εξωτερικού, έναντι 30% στην Ισπανία, 6% στην Ιταλία και μόλις 2% στη Γαλλία. Στην Ισπανία, τα Κανάρια Νησιά απορροφούν περίπου το 15% των αφίξεων.

Ωστόσο, αυτή η επιτυχία συνοδεύεται από εντεινόμενες πιέσεις στις υποδομές. Η μελέτη επισημαίνει ότι, για να μπορέσουν οι νησιωτικές οικονομίες να ανταποκριθούν στην αυξανόμενη τουριστική κίνηση, απαιτείται σημαντική αύξηση των επενδύσεων. Σήμερα, οι ετήσιες επενδύσεις ανέρχονται σε περίπου €2 δισ., επικεντρωμένες κυρίως σε έργα μεταφορών, ενέργειας και ύδρευσης.

Για να καλυφθούν οι ανάγκες της εποχικής αύξησης του πληθυσμού κατά 50%, εκτιμάται ότι πρέπει να προστεθεί επιπλέον €1 δισ. ετησίως, καθώς και άλλα €0,5 δισ. για την κάλυψη της λεγόμενης «νησιωτικής επιβάρυνσης», που αντιστοιχεί περίπου σε 15% του κόστους.

Συνολικά, η αναγκαία επενδυτική δαπάνη φτάνει τα €3,5 δισ. ετησίως, δηλαδή €35 δισ. έως το 2035. Αυτή η προσπάθεια θεωρείται απαραίτητη ώστε να διατηρηθεί η φέρουσα ικανότητα των νησιών, να αντιμετωπιστούν οι περιβαλλοντικές και κοινωνικές πιέσεις, και να ενισχυθεί η παραγωγική βάση των νησιωτικών οικονομιών, εξασφαλίζοντας τη βιωσιμότητα της τουριστικής ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια.

Δημογραφική πίεση και ανάγκη ενίσχυσης των συμπληρωματικών συντάξεων

Το Ελεγκτικό Συνέδριο, στην πρόσφατη ετήσια έκθεσή του για τα δημόσια οικονομικά του 2024, προειδοποιεί για τους δημογραφικούς κινδύνους που απειλούν τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα του ασφαλιστικού συστήματος, επισημαίνοντας ότι η υπερβολική εξάρτηση από τον πρώτο πυλώνα —το δημόσιο αναδιανεμητικό σύστημα— αφήνει τη χώρα ευάλωτη σε μελλοντικές αναταράξεις.

Σύμφωνα με την Έκθεση, το 95% των συνταξιοδοτικών παροχών στηρίζεται αποκλειστικά στη δημόσια ασφάλιση, ενώ οι λοιποί δύο πυλώνες, δηλαδή η επαγγελματική και η ιδιωτική ασφάλιση, αντιπροσωπεύουν μόλις 1% και 4% των συνολικών παροχών. Αυτή η ανισορροπία, σε συνδυασμό με τη γήρανση του πληθυσμού και τη συρρίκνωση του εργατικού δυναμικού, επιβαρύνει την ανθεκτικότητα του συστήματος.

Ενίσχυση των επαγγελματικών ταμείων και της ιδιωτικής ασφάλισης

Το Ελεγκτικό Συνέδριο συστήνει την ενδυνάμωση των συμπληρωματικών πυλώνων ασφάλισης – των επαγγελματικών ταμείων και των ιδιωτικών συνταξιοδοτικών προγραμμάτων – ώστε να λειτουργήσουν αντισταθμιστικά απέναντι στις δημογραφικές πιέσεις και να διασφαλίσουν τη βιωσιμότητα του δημόσιου συστήματος στο μέλλον.

Παράλληλα, υπογραμμίζει ότι οι βασικές προκλήσεις για τη χώρα αφορούν:

Την αντιστροφή της δημογραφικής επιδείνωσης,

Την παρακολούθηση των όρων συνταξιοδότησης για την αποφυγή υπέρμετρης δαπάνης,

Τη βελτίωση των εσόδων του συστήματος μέσω ανάπτυξης και αύξησης της απασχόλησης,

Και τη συστηματική διαχείριση των ασφαλιστικών οφειλών, που συνεχίζουν να αυξάνονται.

Αναγκαίος εξορθολογισμός των κοινωνικών δαπανών

Η Έκθεση εντοπίζει επίσης κατακερματισμό στις δαπάνες κοινωνικής προστασίας, με μεγάλο αριθμό επιδομάτων χωρίς ενιαίο σύστημα παρακολούθησης και αξιολόγησης. Για να διασφαλιστεί η δικαιότερη κατανομή των παροχών, προωθείται η δημιουργία του Εθνικού Μητρώου Παροχών και Ενισχύσεων, το οποίο θα τεθεί σε πλήρη λειτουργία το καλοκαίρι του 2026.

Το μητρώο αυτό θα περιλαμβάνει αναλυτικά στοιχεία ανά δικαιούχο για κάθε μορφή οικονομικής ενίσχυσης, με στόχο τη διαφάνεια, τον έλεγχο των επιδομάτων και την αποδοτικότερη αξιοποίηση των 13 δισ. ευρώ που δαπανώνται ετησίως για κοινωνική στήριξη.

Το Ελεγκτικό Συνέδριο διατυπώνει επιφυλάξεις και για τη λειτουργία του Ασφαλιστικού Κεφαλαίου Αλληλεγγύης Γενεών (ΑΚΑΓΕ), το οποίο έχει συσταθεί για να προστατεύει τις συντάξεις των μελλοντικών γενεών από τη γήρανση του πληθυσμού. Διαπιστώνει ότι δεν έχουν εγκριθεί οι ετήσιοι ισολογισμοί και απολογισμοί του Ταμείου από τα συναρμόδια υπουργεία, ενώ απουσιάζει τακτικός έλεγχος της διαχείρισής του από τις αρμόδιες αρχές.

Η Έκθεση καταλήγει πως, για να παραμείνει βιώσιμο το ασφαλιστικό σύστημα, η Ελλάδα πρέπει να προχωρήσει σε θεσμική ενίσχυση των επαγγελματικών και ιδιωτικών συντάξεων, σε δημογραφικές πολιτικές που θα ανακόψουν τη γήρανση του πληθυσμού και σε εκσυγχρονισμό του πλαισίου κοινωνικής προστασίας, με έμφαση στη διαφάνεια και τη στοχευμένη στήριξη.

Στεγαστική Κρίση

Από τη Βαρκελώνη μέχρι το Βερολίνο, η Ευρώπη βρίσκεται αντιμέτωπη με μια έντονη στεγαστική κρίση. Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά περίπου 15% τα τελευταία 15 χρόνια, ενώ οι τιμές των κατοικιών έχουν εκτιναχθεί πάνω από 50% την τελευταία δεκαετία, προκαλώντας ευρύτερες κοινωνικές αναταράξεις.

«Δεν πρόκειται απλώς για μια κρίση στέγασης, αλλά για μια κοινωνική κρίση που διαλύει τον κοινωνικό ιστό της Ευρώπης», είχε δηλώσει χαρακτηριστικά η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν, στην ετήσια ομιλία της τον περασμένο Σεπτέμβριο.

Σε μια προσπάθεια να αντιμετωπίσει το αυξανόμενο πρόβλημα, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή διόρισε τον πρώτο επίτροπο Στέγασης, τον Δανό πολιτικό Νταν Γιόργκενσεν, ο οποίος αναμένεται να παρουσιάσει μέχρι τα τέλη του έτους ένα ευρωπαϊκό σχέδιο για την προσιτή στέγη.

Αναλυτές επισημαίνουν ότι η έλλειψη προσιτών κατοικιών αποτελεί έναν από τους βασικούς παράγοντες κοινωνικής αναταραχής, σε συνδυασμό με άλλα φλέγοντα ζητήματα, όπως οι διαμαρτυρίες κατά του υπερτουρισμού και τα αντι-μεταναστευτικά επεισόδια που καταγράφηκαν σε χώρες όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Βρετανία.

Στις πρόσφατες εκλογές στη Γερμανία και την Ολλανδία, οι πολίτες επέκριναν τα παραδοσιακά κόμματα για τις ανεκπλήρωτες υποσχέσεις τους γύρω από τη στέγαση, ενώ τα ακροδεξιά κόμματα αξιοποίησαν το ζήτημα, αποδίδοντας την ευθύνη της στεγαστικής κρίσης στους μετανάστες.

Σύμφωνα με οικονομολόγους και ειδικούς, η άνοδος των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων αποκλείει τους νέους, τις χαμηλόμισθες οικογένειες και τους μετανάστες από την αγορά στέγης, επιβραδύνοντας την οικονομική ανάπτυξη και διαβρώνοντας την κοινωνική συνοχή.

Η Ευρωπαϊκή Ομοσπονδία Εθνικών Ενώσεων για τους Άστεγους (FEANTSA) προειδοποιεί ότι η αστεγία αυξάνεται ανησυχητικά, αφήνοντας βαθιές κοινωνικές και ψυχολογικές επιπτώσεις. Πολλοί από όσους δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν στέγη είναι επίσης άνεργοι, γεγονός που επιδεινώνει τον φαύλο κύκλο του αποκλεισμού.

Από το 2015 έως το 2024, οι τιμές των κατοικιών στην Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά 53%, με τις Ουγγαρία, Λιθουανία και Πορτογαλία να καταγράφουν τις μεγαλύτερες ανόδους. Σύμφωνα με το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, οι υψηλότερες αυξήσεις στα ενοίκια σημειώθηκαν στην Εσθονία, τη Λιθουανία, την Ουγγαρία και την Ιρλανδία, λόγω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, που απορροφούν μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών.

Σήμερα, ένας στους δέκα Ευρωπαίους δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση – ποσοστό που θεωρείται όριο «υπερφόρτωσης» σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ. Στην Ελλάδα, η κατάσταση είναι ακόμη πιο πιεστική: περισσότερο από το ένα τέταρτο των κατοίκων των πόλεων διαθέτουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για ενοίκιο ή δόση σπιτιού.

Παρά τη ραγδαία αύξηση της ζήτησης, οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες έχουν μειωθεί από την κρίση του 2008, ενώ η πανδημία προκάλεσε περαιτέρω καθυστερήσεις και αύξησε το κόστος κατασκευής κατά 26% μέσα σε μόλις 3,5 χρόνια, σύμφωνα με την Eurostat.

Η έλλειψη κοινωνικής στέγασης επιδεινώνει το πρόβλημα: το απόθεμα κοινωνικών κατοικιών μειώνεται σταθερά από το 2010, καθώς αυξάνεται το κόστος και πωλείται μέρος του υφιστάμενου αποθέματος. Στη Γαλλία, όπου βρίσκεται ο μεγαλύτερος τομέας κοινωνικής στέγασης στην Ε.Ε., οι αιτήσεις για κοινωνική κατοικία έφθασαν σε ιστορικό ρεκόρ — 2,8 εκατομμύρια εκκρεμείς αιτήσεις το 2025, σύμφωνα με την Ένωση Κοινωνικής Στέγασης (USH).

Με βάση μελέτη της USH, η Ευρώπη θα πρέπει να παράγει 518.000 νέες κατοικίες ετησίως έως το 2040, εκ των οποίων 198.000 θα πρέπει να είναι κοινωνικές. Οι κατασκευαστικές ενώσεις ζητούν μείωση της γραφειοκρατίας και φορολογικά κίνητρα για όσους επενδύουν σε προσιτές κατοικίες, ενώ οι οργανώσεις στέγασης τονίζουν ότι απαιτείται μακροπρόθεσμη στρατηγική επενδύσεων και μαζική ενίσχυση του κοινωνικού αποθέματος.

Σε πολλές τουριστικές πόλεις, οι τοπικές αρχές έχουν ήδη αρχίσει να περιορίζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, σε μια προσπάθεια να αυξήσουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους και να ανακουφίσουν τη στεγαστική πίεση που απειλεί να μετατραπεί σε κοινωνική κρίση πανευρωπαϊκής κλίμακας.

Πολυτελή ακίνητα

Και μια που πιάσαμε τα ακίνητα. Οι τιμές πώλησης πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί έως και στο διπλάσιο μέσα στην τελευταία πενταετία, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων — μια εξέλιξη που αντικατοπτρίζει τη ραγδαία ανάπτυξη αυτού του τμήματος της αγοράς. Όπως ανέφερε ο Γιάννης Ρεβύθης, ιδρυτής και γενικός διευθυντής της Revithis Real Estate, στο συνέδριο Prodexpo 2025, οι τιμές έχουν διπλασιαστεί όχι μόνο στη Μύκονο και τη Σαντορίνη, αλλά και σε νησιά του Ιονίου και των Δωδεκανήσων. «Ακίνητα στο Μεγανήσι και στην Κεφαλονιά πωλήθηκαν έως και 20.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο», σημείωσε, υπογραμμίζοντας πως οι περισσότεροι αγοραστές αντιμετωπίζουν αυτές τις αγορές ως επενδυτική κίνηση.

Ο ίδιος επεσήμανε ότι η αγορά έχει καταστεί πιο απαιτητική, καθώς οι νέοι περιορισμοί στη δόμηση αγροτεμαχίων έχουν αυξήσει τη ζήτηση για ήδη κτισμένα ακίνητα, περίπου 1.000 τ.μ., τα οποία θεωρούνται πλέον «διαμάντια» για εργολάβους και πωλητές, χάρη στη δυνατότητα ανακατασκευής τους. Παράλληλα, σημείωσε ότι τα ενοίκια σε τουριστικούς προορισμούς της ηπειρωτικής Ελλάδας προσεγγίζουν ή και ξεπερνούν τις τιμές γνωστών θερέτρων της Ιταλίας και της Γαλλικής Ριβιέρας, με τις πολυτελείς ενοικιαζόμενες κατοικίες να αποφέρουν ημερήσια έσοδα έως και 25.000 ευρώ, ανάλογα με τις παροχές τους.

Η Κατερίνα Μητσοτάκη, διευθύνουσα σύμβουλος της Barnes Greece, σημείωσε ότι το ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές έχει αυξηθεί θεαματικά, με σημαντική παρουσία πλέον από τις Ηνωμένες Πολιτείες και την Ασία — μια σχετικά νέα τάση. Όπως επισήμανε, οι τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό συχνά υπερβαίνουν τη λογική αποτίμηση ενός ακινήτου, ενώ η κύρια δυσκολία εντοπίζεται στην περιορισμένη προσφορά και όχι στη ζήτηση, λόγω των περιορισμών στη δόμηση.

Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, η αγορά πολυτελών κατοικιών παρουσιάζει εξίσου έντονη δυναμική. Σύμφωνα με στοιχεία της Premier Realty, τα τελευταία χρόνια έχει αυξηθεί σημαντικά η ζήτηση από νεότερους αγοραστές, κάτω των 40 ετών. «Περίπου ένας στους τέσσερις επενδυτές σήμερα ανήκει σε αυτή την ηλικιακή ομάδα, ενώ πριν πέντε χρόνια το ποσοστό δεν ξεπερνούσε το 10%», αναφέρει η διευθύνουσα σύμβουλος της εταιρείας, Κορίνα Σαΐα. Οι νεότερες γενιές αντιμετωπίζουν την κατοικία όχι μόνο ως στέγη αλλά και ως επενδυτικό και lifestyle αγαθό, επιλέγοντας ακίνητα με θέα στη θάλασσα, υψηλές προδιαγραφές και τιμές μεταξύ 1–5 εκατ. ευρώ.

Η έντονη άνοδος των τιμών σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βουλιαγμένη οδηγεί πλέον πολλούς αγοραστές σε πιο νότιες και οικονομικότερες περιοχές, όπως η Ανάβυσσος, το Σούνιο και η Λαυρεωτική, όπου οι προοπτικές υπεραξίας είναι σημαντικά υψηλότερες. Εκεί, οι τιμές για πολυτελή διαμερίσματα και μεζονέτες κυμαίνονται από 7.500 έως 12.000 ευρώ/τ.μ., ξεπερνώντας σε ορισμένες περιπτώσεις τα 13.000 ευρώ/τ.μ. για ακίνητα δίπλα στη θάλασσα. Αυξανόμενο ενδιαφέρον καταγράφεται επίσης για ενεργειακά αποδοτικά και “έξυπνα” σπίτια, με φωτοβολταϊκά και θερμομόνωση, καθώς οι νεότεροι αγοραστές δίνουν προτεραιότητα στη βιωσιμότητα.

Τέλος, η κ. Σαΐα επισημαίνει μια σημαντική αλλαγή στη νοοτροπία των επενδυτών: ενώ στο παρελθόν προτεραιότητα αποτελούσε η απόδοση μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, πλέον το ενδιαφέρον μετατοπίζεται στη μακροχρόνια υπεραξία και τη διατήρηση πλούτου. Εκτιμάται ότι 60%-70% των αγοραστών κάτω των 40 ετών επενδύουν με ορίζοντα δεκαετίας, επιδιώκοντας την αύξηση της αξίας των ακινήτων τους. Αυτή η μετατόπιση σηματοδοτεί την ωρίμανση της αγοράς πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα, με έμφαση πλέον στη σταθερότητα, την ποιότητα και τη διαχρονική αξία.