|
«Και που
είναι το πρόβλημα» θα πει κάποιος : έχουμε
στεγαστικό ζήτημα, έλλειψη σπιτιών, ακριβά
ακίνητα και ενοίκια, άρα «σωστά χτίζονται» τόσα
πολλά. Αμ δε ! Δεν είναι τόσο απλά τα πράγματα :
άλλο οι αριθμητικές και νοητικές εξισώσεις και
άλλο οι μαθηματικές ορθολογικές συναρτήσεις (σημ
: αυτό τον διαχωρισμό δεν μπορεί να βάλει στο
DNA της καμία γενιά δυστυχώς)
Ολίγη
θεωρία και οικονομική ιστορία θα μας διαφωτίσουν
μάλλον καλύτερα.Χαρακτηριστικό γνώρισμα μιας
εθνικής αγοράς ακινήτων είναι οι μεγάλοι
οικονομικοί κύκλοι που διαχρονικά παρουσιάζουν
όλο και εντονότερη συσχέτιση με την παγκόσμια
οικονομική κατάσταση (βλ Ibbotson Associates
2016)
Οι
ψυχολογικές όμως παράμετροι διαμόρφωσης των
τιμών σε κάθε χώρα φαίνεται να υπερτερούν των
γενικότερων οικονομικών συνθηκών (αν και σχεδόν
ποτέ δεν έμεινε αλώβητη μια αγορά ακινήτων απο
μια διεθνή ύφεση ή κατάρρευση)
Επειδή η
φούσκα στην Ελλάδα (σε καθετί) φτιάχνεται
γρήγορα αλλά σκάει αργά, ας θυμόμαστε ότι στις
ΗΠΑ η κρίση στεγαστικών δανείων – που κατέληξε
σε διεθνές κραχ – αντιστοιχούσε μόλις στο 15%
της πιστωτικής αγοράς σπιτιών και γραφείων.
Ήταν κυρίως
«ζήτημα της φερργυότητας των δανειοληπτών» αλλά
και διαχείρισης των επισφαλειών που μαγείρευαν
οι τράπεζες και οι εταιρείες δανεισμού( 50-60 εξ
αυτών κήρυξαν τότε πτώχευση στις ΗΠΑ με την
κρίση στην επενδυτική αγορά των σκάρτων δανείων
και των σκάρτων ενυπόθηκων ομολόγων-στοιχημάτων
πάνω στα δάνεια αυτά). Μην ξεχνάμε λοιπόν έναν
κανόνα : καμία αγορά δεν δίνει πάντα λύσεις,
ειδικά αν μια πλευρά της είναι στρεβλή και
αφερέγγυα.
Στον τομέα
λοιπόν της ακίνητης περιουσίας μεταπολεμικά στην
Ελλάδα (με την ατμομηχανή που λέγεται οικοδομή)
παρατηρείται εντονα το φαινόμενο της ψυχολογικής
παραμετροποίησης των αξιών (psychological
parameterization of values)Και για λόγους που δε
χωράνε στο παρόν κείμενο λειτουργεί κυρίως η
«εξάρτηση ασφαλείας» : η ψυχική άγκυρα της δήθεν
ασφαλούς επένδυσης λόγω εμπράγματης μορφής που
παίρνει το κεφάλαιο.
Έχουμε όμως
και κάτι άλλο στην κλειστή ελληνική κοινωνία του
«φθόνου και της μνησικακίας»(βλ Λίποβατς) :
υψηλή μιμητική τάση για πολυτελή σπίτια και
αντιγραφή status….
Ειδικά στην
Ελλάδα και συμφωνα με επίσημα στοιχεία της
Εurostat, ο δείκτης ιδιοικατοίκησης ξεπερνάει το
80% ανά 10ετία. Κάτι που συσχετίζεται έντονα με
την «ασυνείδητη κληρονομιά» από την αρχαιότητα :
ο φόβος του θανάτου έβρισκε απώθηση στην
δημιουργία οικίας και ασφαλούς στέγης για την
επόμενη γενιά. Το «κεραμίδι πάνω απο το κεφάλι»
μας το λέμε μέχρι και σήμερα και το φοβόμαστε αν
λείψει πιο πολύ και από τον φόβο της πείνας !
Αυτή η
νεοελληνική ιδιαίτερη αξιοδότηση στο ακίνητο,
εκτός από δημιουργία περιουσιών και εισοδημάτων,
έθρεψε πληθωρισμό, κέρδη τραπεζών αλλά και
γέννησε «ραντιέρηδες»
Θα είχε
λοιπόν ενδιαφέρον να δούμε πόσα από τα 100,000
και πλέον νέα ακίνητα θα πάνε για AirBnB και
πόσα σε κανακάρηδες ή σε προίκα στις κόρες.
Ακούστε :
το ζήτημα είναι γνωστό και αποτελεί εκδοχή του
διλήμματος χρήση/ιδιοκτησία στην Οικονομική
θεωρία. Η περίφημη λαική άποψη οτι «το ενοίκιο
είναι πεταμένα λεφτά, άρα συμφέρει το δάνειο»
έχει διπλή υπόσταση και οντολογική ρίζα .
Το ερώτημα
είναι : «Με το ενοίκιο που πληρώνω, σε πόσα
χρόνια μπορώ να αγοράσω το σπίτι που μένω, αν
δανειστώ αυτά τα χρήματα, που μου ζητάει σήμερα
ο ιδιοκτήτης».
Και η
απάντηση πάντα αφήνει άφωνους τους πάντες αφού
μάλλον δεν μπορούν να δανειστούν καν ! (
χρειάζονται απο 55- 65 χρόνια να αποπληρώσουν το
δάνειο στην τράπεζα και ως γνωστόν οι τράπεζες
δανείζουν μόνο για 35- 40 χρόνια, μέχρι στιγμής
τουλάχιστον)….
Κάπου εδώ
έρχεται η βαριά βιομηχανία ( τουρισμός) να
στηρίξει την λοκομοτίβα ( οικοδομή ):
δανειζόμαστε και χτίζουμε ή επισκευάζουμε το
παλιό σπίτι, για AirBnB και booking.
Αυτές όμως
οι νοητικών αλμάτων απλοϊκές εξισώσεις δεν
στέκουν φίλε αναγνώστη – και συχνά οδηγούν σε
χρέη γενεών. Ο μέσος νους δεν μπορεί εύκολα να
αποσυσχετίσει την αξία χρήσης απο την αξία
κατοχής ενός σπιτιού( ερώτημα που δεν αφορά μονο
την αγορά ακινήτων αλλά κάθε εμπόρευμα)
Οι
απαντήσεις έχουν άμεση σχέση με την γενική
οικονομική κατάσταση, κατα κύριο λόγο, και με
την ιδιοσυγκρασία του καθενός. Στην ελληνική
περίπτωση η μαζική σχεδόν τάση για αγορά σπιτιού
έχει μια κάποια ορθολογική εξήγηση. Τις
δεκαετίες μετά τον Β’ Παγκόσμιο πόλεμο αλλά
κυρίως μετά την πτώση της δικτατορίας, η Ελλάδα
γνώρισε μια «ύπουλη άνοδο» του πληθωρισμού.
Χρησιμοποιώ
αυτόν τον αδόκιμο στην Οικονομία όρο για να
περιγράψω την αδυναμία του μέσου νεοέλληνα να
αντιληφθεί οτι η έννοια πληθωρισμός δεν σημαίνει
μόνο «ακρίβεια» των αγαθών και του επιπέδου
ζώης, αλλά άνοδική τάση του γενικού επιπέδου
τιμών ( συνεπώς και των αξιών απο εισοδήματα,
εργασία, περιουσία)
Κρίσιμο εδώ
είναι να αντιληφθούμε οτι στις δεκαετίες του ’80
και του ’90 η υψηλή τοκοφορία των ρευστού
διαθέσιμου( έφθασε και ανω του 30%) έκανε
πολλούς ιδιώτες να διπλασιάζουν τα λεφτά τους σε
σχεδόν 3 χρόνια, αφήνοντας τα απλά σε
καταθέσεις.Παράλληλα οι αξίες των ακινήτων και
κυρίως της γης ως μέσο αξιοδότησης της
επένδυσης, μπορούσαν να ανέλθουν ταχύτατα. Τι
δεν ήξεραν οι γονείς και οι παππούδες μας ; Να
συνυπολογίζουν την διαφορά του κόστους δανεισμού
από το κόστος κεφαλαίου σε διαρκές καθεστώς
”ύπουλου πληθωρισμού’. Και σήμερα εξισώνουν
νοητικά τιμές προ 30-40 ετών με σημερινές, αλλά
με άλλη φυσικά την αγοραστική δύναμη του
χρήματος.
Με βάση
λοιπόν τις τιμές και τα στοιχεία του Βήματος,
εύκολα κάποιος θα επαναλάβει το γνωστό : η
ελληνική αγορά ακινήτων σχεδόν είναι απίθανο να
καταρρεύσει.Κοιτάξτε όμως, μετά το μοντέλο
ανέγερσης μητροπολιτικών πολυτελών μεγάλων
οικιστικών projects αλά Ελληνικού, συμβαίνει και
κάτι άλλο :
α) η
προσφορά μάλλον είναι ελεγχόμενη ολιγοπωλιακά(οι
μεγάλες κατασκευαστικές, το βιομηχανικό και
εφοπλιστικό κεφάλαιο μπήκαν μαζικά στην
οικιστική ανάπτυξη με πανάκριβη τιμή πώλησης ανα
τ.μ)
β) οι «επαγγελματίες κατασκευαστές» λόγω
κληρονομιάς ακινήτων εξακολουθούν να είναι
πολλές χιλιάδες στη χώρα.
γ) ο Έλληνας πάντα, ότι και αν γίνεται σε
μακροοικονομικό ή γεωπολιτικό επίπεδο, θα θέλει
να αγοράσει το δικό του σπίτι ή να το νοικιάζει
για να εισπράττει …
Η σύγχρονη
όμως Οικονομική Ανάλυση προσδιορίζει τις αιτίες
προσφοράς και ζήτησης αγαθών και περιουσιακών
στοιχείων κάτω από νέες πλέον συμπεριφορικές
συνθήκες, άμεσα συνδεόμενες με το οικονομικό
ανορθόδοξο πνεύμα της εποχής.
Επιθυμίες,
ματαιοδοξία και κοινωνική αναγνώριση μέσα απο τά
σύμβολα περιουσίας – όπως το μεγάλο και
πολυτελές σπίτι – έχουν «μπει ήδη» στα κόκκινα
δάνεια και στους δυνητικούς πλειστηριασμούς (τα
νούμερα είναι μεγάλα : 700,000 ακίνητα)
Και εδώ
πάμε στη άλλη ”λαϊκή σοφία τώρα” : τους τοίχους
των σπιτιών που αγόραζαν μανιακά οι προηγούμενες
γενιές δεν μπορούμε σήμερα να τους φάμε και να
τους κάνουμε χρήμα όταν χρειαστεί, στη μεγάλη
ανάγκη.
Το ότι η
οικοδομή κινεί την οικονομία και «ανοίγει»
επαγγέλματα ήταν κάτι σαν «εθνικός μύθος»(με το
αρχέγονο ένστικτο θανάτου) και αποτέλεσε το
βασικό μοτίβο ανάπτυξης και πλουτισμού
οικοπεδούχων, κατασκευαστών, εργολάβων. Επί
δεκαετίες, οι εμπορικές τιμές των ακινήτων όμως
απείχαν πολύ από τις δηλωθείσες τιμές στα
συμβόλαια (αντικειμενικές).
Η μη
εμπλοκή του κράτους σε οποιαδήποτε ρύθμιση των
αγορών γης και ακίνητης περιουσίας και η
αντίστοιχη εμπλοκή τού τραπεζικού τομέα, που
χρηματοδοτούσε για πολλά χρόνια κατασκευαστές
και οικοπεδούχους αποτέλεσε τη μεγαλύτερη πηγή
του ιδιωτικού χρέους στη χώρα. Στην ουσία, οι
πόλεις, τα μεγάλα χωριά, τα βουνά και οι
ξερότοποι με τις βίλες, έγιναν «αγορές» προσόδου
και κέρδους με τη φθηνή και άφθονη
χρηματοδότηση.
Στη Δύση
όμως, η γη ξεχωρίζει από την οικοδομή : δεν
είναι το ίδιο «εμπόρευμα» με τη συνηθισμένη
έννοια. Όπως λέει ο Harvey στο “The Enigma of
Capital”: η γη συνιστά μία πλασματική μορφή
κεφαλαίου, που απορρέει από τις προσδοκίες για
τις μελλοντικές τιμές των ενοικίων.
Αυτό το
«πλασματικό κεφάλαιο» αναπαράγεται με την
ψυχαναγκαστική ιδιοκτησία στέγης, με το ιδιωτικό
μας, εσωτερικό άγχος. Αυτό το άγχος αναλύει το
πιστωτικό σύστημα και το συνδέει με τις
πιστώσεις στις αγορές γης και στέγασης.
Χρειαζόμαστε, μετά το κραχ του 2007/8, νέους
τρόπους για να κατανοήσουμε το πώς η
τιτλοποίηση, έξω από τους κρυφούς ισολογισμούς
των τραπεζών, συνδέει το κεφάλαιο με την
εργασία. Πως πίσω από κάθε απλήρωτο δάνειο
κρύβονται σχέσεις παραγωγής και ταξικές
ανισότητες.
Όλα τα
παραπάνω γράφτηκαν γι’ αυτό που φαίνεται ότι
μπορεί και να έρχεται: οι αγορές στεγαστικής
υποθήκης στοιχηματίζονται ξανά – ίσως και σε
ευρωπαικό επίπεδο τώρα – με αέρα κοπανιστό μέσω
των ασφαλίστρων κινδύνου σε τοξικές υποθήκες
(CDOs), προκειμένου να πουληθούν σε
ανυποψίαστους επενδυτές…
European
Business Review
|
