Αυτοματοποιημένη επιλογή υποθέσεων και φάκελοι του 2026

Οι υποθέσεις που μπαίνουν στο μικροσκόπιο δεν επιλέγονται τυχαία. Η ΑΑΔΕ αξιοποιεί ειδικό αυτοματοποιημένο σύστημα ανάλυσης κινδύνου, το οποίο συνδυάζει δεδομένα από πολλαπλές εσωτερικές και εξωτερικές πηγές, προκειμένου να εντοπίζει συναλλαγές με αυξημένη πιθανότητα παραβατικότητας.

Σύμφωνα με τον ελεγκτικό σχεδιασμό για το 2026, προβλέπεται ο έλεγχος περίπου 2.500 φακέλων, που αφορούν όχι μόνο πρόσφατες αγοραπωλησίες ακινήτων, αλλά και παλαιότερες υποθέσεις γονικών παροχών, κληρονομιών και δωρεών, όπου υπάρχουν ενδείξεις φορολογικών αποκλίσεων.

Ακίνητα πολλών εκατομμυρίων και έντονη κινητικότητα στην αγορά

Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία αποτυπώνουν τη δυναμική της αγοράς. Το 2025 ολοκληρώθηκε με αύξηση 9,6% στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών σε πανελλαδικό επίπεδο. Παράλληλα, από τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων προκύπτει ότι 41.743 ακίνητα άλλαξαν ιδιοκτήτη, με τη συνολική αξία των συναλλαγών να ξεπερνά τα 4,2 δισ. ευρώ.

Οι υψηλότερες τιμές εντοπίζονται κυρίως σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βουλιαγμένη, το Ελληνικό, ο Άλιμος, το Κολωνάκι, η Φιλοθέη, αλλά και σε τουριστικούς προορισμούς υψηλού προφίλ, όπως οι Σπέτσες και η Κέα.

«Χρυσές» μεταβιβάσεις και ασυνήθιστα τιμήματα

Στην πρώτη γραμμή των ελέγχων βρίσκονται περιπτώσεις όπου τα δηλωθέντα τιμήματα αγοραπωλησίας χαρακτηρίζονται εξαιρετικά υψηλά σε σχέση με τα δεδομένα της αγοράς. Σε περιοχές όπως τα νότια προάστια και ειδικά στο Ελληνικό, έχουν καταγραφεί συναλλαγές με τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο που προσεγγίζουν –ή και ξεπερνούν– αντίστοιχα επίπεδα διεθνών μητροπόλεων πολυτελών ακινήτων.

Αντίστοιχα παραδείγματα εμφανίζονται και στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, σε παραθαλάσσιες ζώνες της Αττικής, καθώς και σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές. Ενδεικτικά, έχουν καταγραφεί:

πώληση διαμερίσματος 127,5 τ.μ. έναντι 4,51 εκατ. ευρώ,

μεταβίβαση διαμερίσματος 138 τ.μ. με τίμημα 5,28 εκατ. ευρώ,

αγοραπωλησία οικοπέδου 15.945 τ.μ. στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού – Αγίου Κοσμά στην τιμή των 119 εκατ. ευρώ.

Έλεγχος προέλευσης κεφαλαίων και «μαύρο» χρήμα

Στις συγκεκριμένες υποθέσεις, οι ελεγκτικές αρχές διερευνούν εάν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως μέσο νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Βασικό αντικείμενο ελέγχου αποτελεί η προέλευση των χρημάτων, με εκτεταμένες διασταυρώσεις τραπεζικών λογαριασμών, φορολογικών δηλώσεων και στοιχείων περιουσιακής κατάστασης.

Ιδιαίτερη προσοχή δίνεται σε συναλλαγές που πραγματοποιούνται –ολικά ή μερικά– εκτός τραπεζικού συστήματος. Παρότι η χρήση μετρητών απαγορεύεται, θεωρείται από τις αρχές ότι σε ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να χρησιμοποιούνται για να καλυφθεί η διαφορά μεταξύ αντικειμενικής, δηλωθείσας και πραγματικής εμπορικής αξίας.

Ψηφιακά εργαλεία και διασταυρώσεις σε πραγματικό χρόνο

Κομβικό ρόλο στη διαδικασία των ελέγχων διαδραματίζει η αξιοποίηση σύγχρονων ψηφιακών εργαλείων. Η ΑΑΔΕ αντλεί στοιχεία από το Κτηματολόγιο, τα συμβολαιογραφικά αρχεία, τις τράπεζες και την πλατφόρμα myProperty, σχηματίζοντας ολοκληρωμένο προφίλ για κάθε συναλλαγή.

Μεταξύ άλλων, εξετάζεται:

αν ο αγοραστής διέθετε επαρκή φορολογημένα εισοδήματα,

αν καλύπτεται το τίμημα χωρίς αδικαιολόγητες κινήσεις κεφαλαίων,

αν υπάρχει ασυνέπεια μεταξύ δηλωθέντων στοιχείων και πραγματικών δεδομένων.

Υποθέσεις που μπαίνουν στο πρόγραμμα ελέγχων

Σύμφωνα με τον προγραμματισμό, εντός του 2026 θα ελεγχθούν, μεταξύ άλλων:

Υποθέσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία, σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος, όπου η απόκλιση δηλωθείσας και εκτιμώμενης αξίας υπερβαίνει το 30% ή τις 100.000 ευρώ.

Γονικές παροχές πρώτης κατοικίας, ως προς τη νομιμότητα της απαλλαγής από τον φόρο.

Μεταβιβάσεις όπου χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας με βάση το όριο αξίας του ακινήτου.

Κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές που περιλαμβάνουν κινητές αξίες και μη εισηγμένες επιχειρήσεις.

Υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων, με έλεγχο των δικαιολογητικών απαλλαγής.