Τι ακίνητα διαθέτουν τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης

Τα διαθέσιμα στοιχεία αποτυπώνουν την έκταση ορισμένων χαρτοφυλακίων, χωρίς να επιτρέπουν την εξαγωγή ενός ενιαίου αριθμού κατοικιών που είναι έτοιμες προς πώληση ή ενοικίαση.

Σύμφωνα με τη μελέτη, η Εθνική Τράπεζα διαθέτει περίπου 3.965 έως 4.000 ακίνητα, εκ των οποίων περίπου 1.840 έως 1.850 χαρακτηρίζονται ώριμα προς πώληση, βάσει στοιχείων του τέλους του 2024.

Για την Τράπεζα Πειραιώς, τα στοιχεία καταγράφουν ανακτηθέντα ακίνητα λογιστικής αξίας περίπου 1,344 δισ. ευρώ στις 31 Δεκεμβρίου 2024. Το ποσό αφορά την αξία του χαρτοφυλακίου και όχι τον αριθμό των ακινήτων ή των κατοικιών που περιλαμβάνει.

Στην περίπτωση της Intrum, δημοσιευμένη εκτίμηση του 2025 αναφέρεται σε περίπου 11.000 ακίνητα υπό διαχείριση, από τα οποία περίπου 5.000 είναι κατοικίες.

Για τη doValue και την Altamira, στοιχεία του Οκτωβρίου 2025 κάνουν λόγο για περίπου 1.700 ανακτηθέντα ακίνητα (REO), μεταξύ των οποίων 1.300 κατοικίες. Από το συγκεκριμένο χαρτοφυλάκιο, περίπου 200 ακίνητα χαρακτηρίζονται άμεσα ώριμα προς αξιοποίηση.

Παράλληλα, η Grivalia εμφανίζεται να διαχειρίζεται 4.609 ανακτηθέντα ακίνητα, συνολικής αξίας περίπου 652,6 εκατ. ευρώ.

Τα παραπάνω μεγέθη δεν μπορούν να αθροιστούν απευθείας, ώστε να προκύψει ένας συνολικός αριθμός διαθέσιμων κατοικιών. Αφορούν διαφορετικές χρονικές περιόδους και κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, ενώ δεν σημαίνει ότι όλα τα ακίνητα είναι κατοικίες ή ότι μπορούν να διατεθούν άμεσα στην αγορά.

Η διαφορά μεταξύ ιδιοκτησίας και διαχείρισης

Ένα από τα βασικά ζητήματα που επισημαίνει η μελέτη είναι η ανάγκη να διαχωριστεί η κυριότητα ενός ακινήτου από τη διαχείρισή του.

Οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, οι γνωστοί servicers, μπορεί να διαχειρίζονται δάνεια και ακίνητα για λογαριασμό τραπεζών ή επενδυτών, χωρίς να έχουν οι ίδιες την κυριότητά τους. Αντίστοιχα, η απόκτηση ενός χαρτοφυλακίου μη εξυπηρετούμενων δανείων δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ο επενδυτής αποκτά και τα ακίνητα που συνδέονται με τις συγκεκριμένες οφειλές.

Η πραγματική ιδιοκτησία πρέπει να προκύπτει από τους τίτλους και τις σχετικές κτηματολογικές εγγραφές. Επομένως, ο όρος «ακίνητα των funds» δεν περιγράφει κατ’ ανάγκη μια ενιαία κατηγορία ιδιοκτησίας.

Επιπλέον, η ένταξη ενός ακινήτου σε ένα χαρτοφυλάκιο δεν σημαίνει ότι είναι έτοιμο να κατοικηθεί. Ενδέχεται να υπάρχουν ενεργές μισθώσεις, καταλήψεις, δικαστικές διαφορές, τεχνικές ελλείψεις ή εκκρεμότητες ως προς τους τίτλους ιδιοκτησίας.

Η στεγαστική κρίση και οι κατοικίες που παραμένουν εκτός αγοράς

Η δυνατότητα αξιοποίησης αυτού του αποθέματος αποκτά ιδιαίτερη σημασία λόγω της αυξανόμενης επιβάρυνσης των νοικοκυριών από το κόστος στέγασης.

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat για το 2024 που παραθέτει η μελέτη, το 28,9% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζει σε νοικοκυριά τα οποία δαπανούν για στέγαση πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους. Το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση διαμορφώνεται σε 8,2%.

Παράλληλα, η έκθεση αναφέρει αύξηση 7,8% στις τιμές των διαμερισμάτων το 2025, καταγράφοντας τη συνεχιζόμενη πίεση στην αγορά κατοικίας.

Η μελέτη δεν αποδίδει το σύνολο της ανόδου των τιμών στα ακίνητα που βρίσκονται σε τραπεζικά και επενδυτικά χαρτοφυλάκια. Ούτε θεωρεί δεδομένο ότι κάθε ακίνητο που παραμένει αδιάθετο είναι σκόπιμα κλειστό.

Θέτει, ωστόσο, ένα ουσιαστικό ερώτημα: πόσες κατοικίες είναι κατάλληλες για άμεση χρήση, παραμένουν εκτός αγοράς και δεν αντιμετωπίζουν αντικειμενικά εμπόδια που να δικαιολογούν την καθυστέρηση της αξιοποίησής τους;

Η απάντηση προϋποθέτει σαφή διαχωρισμό μεταξύ των κατοικιών που είναι έτοιμες προς χρήση, εκείνων που χρειάζονται επισκευές, όσων είναι ήδη μισθωμένες και όσων αντιμετωπίζουν νομικές ή ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες. Μόνο έτσι μπορεί να υπολογιστεί η πραγματική δυνατότητα αύξησης της προσφοράς.

Δημογραφική συρρίκνωση, αλλά όχι απαραίτητα μικρότερη στεγαστική ζήτηση

Η μελέτη εξετάζει και τις δημογραφικές εξελίξεις, καταγράφοντας για το 2025 συνολικά 65.618 γεννήσεις και 121.841 θανάτους. Η φυσική μείωση του πληθυσμού ανήλθε έτσι σε 56.223 άτομα.

Η συρρίκνωση του πληθυσμού, ωστόσο, δεν συνεπάγεται αυτομάτως υποχώρηση της στεγαστικής ζήτησης σε όλες τις περιοχές. Στα μεγάλα αστικά κέντρα η ζήτηση μπορεί να παραμένει υψηλή, ενώ η κληρονομική διαδοχή ενδέχεται να οδηγεί σε κατακερματισμό της ιδιοκτησίας και να δυσχεραίνει την αξιοποίηση ορισμένων ακινήτων.

Αυτό σημαίνει ότι η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να βασίζεται μόνο στον συνολικό αριθμό των κατοικιών ή στις δημογραφικές προβλέψεις. Απαιτείται και γεωγραφική αποτύπωση της προσφοράς και της ζήτησης, ώστε να εντοπίζονται οι περιοχές στις οποίες η διάθεση επιπλέον κατοικιών μπορεί να έχει ουσιαστικό αποτέλεσμα.

«Σπίτι μου ΙΙ»: Πώς συνδέονται τα χαρτοφυλάκια με τους αγοραστές

Ένας από τους τρόπους με τους οποίους ακίνητα τραπεζικών και επενδυτικών χαρτοφυλακίων μπορούν να συνδεθούν με τη στεγαστική ζήτηση είναι η διάθεσή τους σε υποψήφιους αγοραστές πρώτης κατοικίας.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η συνεργασία της Cepal με την Attica Bank για την προώθηση έως 780 ακινήτων από τα χαρτοφυλάκια Orion X, Galaxy II και Cosmos. Κατά την αρχική φάση, 150 ακίνητα ήταν διαθέσιμα.

Η συγκεκριμένη πρωτοβουλία καταδεικνύει πώς μπορεί να δημιουργηθεί ένας δίαυλος μεταξύ των χαρτοφυλακίων και των ενδιαφερόμενων αγοραστών. Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι όλα τα ακίνητα πωλήθηκαν ή ότι ανήκαν στην κυριότητα της εταιρείας διαχείρισης.

Στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», η μελέτη καταγράφει, με ημερομηνία αναφοράς την 31η Αυγούστου 2026, 15.097 εγκρίσεις και 14.114 συμβάσεις. Τα συμβασιοποιημένα δάνεια ανέρχονται σε περίπου 1,54 δισ. ευρώ.

Η συνολική δημόσια στήριξη υπολογίζεται σε 943,2 εκατ. ευρώ, ενώ η αξία των αγορών κατοικιών ξεπερνά τα 2,15 δισ. ευρώ. Το τελευταίο ποσό αφορά τη συνολική αξία των συναλλαγών και όχι τραπεζικά κέρδη.

Η χρηματοδότηση της αγοράς πρώτης κατοικίας, πάντως, δεν καλύπτει από μόνη της τις ανάγκες όλων των νοικοκυριών. Όσοι δεν διαθέτουν την απαιτούμενη προκαταβολή ή δεν μπορούν να εξασφαλίσουν τραπεζικό δανεισμό παραμένουν εκτός αυτής της δυνατότητας. Για τις συγκεκριμένες κατηγορίες, η ανάπτυξη προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας αποτελεί ένα διαφορετικό, αλλά εξίσου σημαντικό πεδίο παρέμβασης.

Οι προτάσεις για την αξιοποίηση των ακινήτων

Η BluPeak Estate Analytics προτείνει η ενεργοποίηση του διαθέσιμου αποθέματος να ξεκινήσει από τις κατοικίες που μπορούν να αξιοποιηθούν με τις λιγότερες δυνατές καθυστερήσεις.

Προτεραιότητα θα μπορούσε να δοθεί σε ακίνητα με σαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς, χωρίς ενεργές μισθώσεις και με δυνατότητα άμεσης κατοίκησης, σε περιοχές όπου έχει τεκμηριωθεί στεγαστική ανάγκη. Σε επόμενο στάδιο θα μπορούσαν να ενταχθούν κατοικίες που χρειάζονται περιορισμένες επισκευές και, αργότερα, ακίνητα με πιο σύνθετα τεχνικά ή νομικά προβλήματα.

Μεταξύ των βασικών προτάσεων της μελέτης περιλαμβάνονται:

Μακροχρόνιες προσιτές μισθώσεις, μέσω ενδιάμεσου φορέα που θα εξασφαλίζει εγγυημένο μίσθωμα για τον ιδιοκτήτη και ελεγχόμενο κόστος για τον ενοικιαστή.

Διαφανείς πωλήσεις σε νοικοκυριά, με σαφείς όρους και διαδικασίες διάθεσης.

Ανακαινίσεις με δεσμεύσεις προσιτού ενοικίου, ώστε η δημόσια ή άλλη χρηματοδοτική στήριξη να συνδέεται με την υποχρέωση διάθεσης της κατοικίας σε προσιτή τιμή για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Ανάπτυξη κοινωνικής και δημοτικής κατοικίας, με αξιοποίηση ακινήτων για την κάλυψη αναγκών συγκεκριμένων πληθυσμιακών ομάδων.

Στέγαση εργαζομένων σε νησιά και απομακρυσμένες περιοχές, προκειμένου να διευκολύνεται η στελέχωση σχολείων, νοσοκομείων και δημόσιων υπηρεσιών.

Για την εφαρμογή ενός τέτοιου σχεδίου, η μελέτη θεωρεί απαραίτητη τη συστηματική καταγραφή και αξιολόγηση της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων.

Στο πλαίσιο αυτό, η BluPeak Estate Analytics αναφέρει ότι μπορεί να υποστηρίξει τη διαδικασία με ψηφιακή απογραφή, αντιστοίχιση των Αριθμών Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) και των Κωδικών Αριθμών Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), διασταύρωση τίτλων ιδιοκτησίας και γεωχωρική αποτύπωση.

Το ζητούμενο είναι οι κατοικίες να γίνουν πραγματικά διαθέσιμες

Η ύπαρξη χιλιάδων ακινήτων σε τραπεζικά και επενδυτικά χαρτοφυλάκια δεν αρκεί από μόνη της για να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση. Το ουσιαστικό ζητούμενο είναι να προσδιοριστεί πόσα από αυτά μπορούν να κατοικηθούν, ποιο είναι το κόστος προετοιμασίας τους και με ποιους όρους μπορούν να διατεθούν στην αγορά.

Για τον λόγο αυτό, η μελέτη προτείνει η αξιολόγηση των παρεμβάσεων να βασίζεται σε μετρήσιμα αποτελέσματα: στον αριθμό των πρόσθετων κατοικιών που πράγματι κατοικήθηκαν, στο κόστος ενεργοποίησής τους και στο χρονικό διάστημα κατά το οποίο παρέμειναν διαθέσιμες με προσιτούς όρους.

Μια τέτοια προσέγγιση θα επέτρεπε να αποτυπωθεί με μεγαλύτερη ακρίβεια η συμβολή του υφιστάμενου αποθέματος στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, διαχωρίζοντας τα ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα από εκείνα που απαιτούν χρονοβόρες και δαπανηρές παρεμβάσεις.

Το βασικό στοίχημα, επομένως, δεν είναι απλώς να καταγραφούν τα ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και επενδυτών, αλλά να μετατραπεί ένα ουσιαστικό μέρος τους σε πραγματικά διαθέσιμη κατοικία, με όρους που ανταποκρίνονται τόσο στις ανάγκες της αγοράς όσο και στις οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.