|
Ευρήματα
που αποδεικνύουν ότι η
στεγαστική κρίση είναι
εδώ και βρίσκεται σε
πλήρη εξέλιξη. Η
κυβέρνηση ενεργοποίησε
ακόμη ένα μέτρο στήριξης
–την επιστροφή
ενοικίου–, το οποίο
στρέφεται και αυτό, όπως
και το πρόγραμμα «Σπίτι
μου», στην κατεύθυνση
της ενίσχυσης της
ζήτησης. Αυτό σημαίνει
ότι δεν δημιουργούνται
προϋποθέσεις
αποκλιμάκωσης των τιμών.
Ετσι, το αμέσως επόμενο
διάστημα θα ανοίξει και
πάλι η συζήτηση για την
ανάγκη λήψης πρόσθετων
μέτρων. Και αυτό διότι
τα δέκα μέτωπα που
τροφοδοτούν τη
στεγαστική κρίση
παραμένουν ανοικτά:
1.
O
βασικότερος δείκτης που
αποτυπώνει τη μεγέθυνση
της στεγαστικής κρίσης
είναι ο ρυθμός μεταβολής
των τιμών πώλησης
αναλογικά με τον ρυθμό
μεταβολής των
εισοδημάτων. Τα επίσημα
στοιχεία της ΤτΕ
αποτυπώνουν αύξηση 55%
από το 2019 μέχρι και το
τέλος του 2024, ενώ από
τα «χαμηλά» του 2017,
όταν και κορυφώθηκε η
περίοδος της ύφεσης, το
ποσοστό αύξησης
υπερβαίνει το 71%. Στο
ίδιο διάστημα ο ρυθμός
αύξησης των εισοδημάτων
δεν ήταν ούτε ο μισός. Η
σύγκριση των σημερινών
δεδομένων με τα
αντίστοιχα του 2020
αποκαλύπτει πόσο πιο
δύσκολη έχει γίνει για
τον μέσο εργαζόμενο η
απόκτηση κύριας
κατοικίας. Ενα ακίνητο
αξίας 200.000 ευρώ το
2020 μπορούσε να
αποκτηθεί με 190 μέσους
μισθούς, οι οποίοι τότε
διαμορφώνονταν μόλις στα
1.050 ευρώ. Σήμερα το
ίδιο ακίνητο κοστίζει
303.000 ευρώ, καθώς η
μέση αύξηση από το 2020
είναι περίπου 52%. Και
παρά το γεγονός ότι ο
μέσος μισθός
διαμορφώνεται στα 1.340
ευρώ, πλέον χρειάζονται
227 μισθοί ή περίπου
τρία χρόνια εργασίας
επιπλέον.
2. Τα
ενοίκια αποτελούν την
απόδοση της επένδυσης
στα ακίνητα. Ετσι
«παρακολουθούν» τις
αξίες των ακινήτων και
όχι τον πληθωρισμό ή την
αγοραστική δύναμη των
ενοικιαστών. Στις
περιοχές αυξημένης
ζήτησης καταγράφεται
αύξηση ενοικίων άνω του
50% την τελευταία 5ετία.
Ο,τι ισχύει για την
αγορά, ισχύει επομένως
και για τη μίσθωση. Με
ρυθμό αύξησης του
ενοικίου μεγαλύτερο
συγκριτικά με το μέσο
εισόδημα, η κάλυψη της
στεγαστικής ανάγκης
γίνεται ολοένα και πιο
δύσκολη. Υπολογίζεται
ότι ένας στους δύο
ενοικιαστές διαθέτει
τουλάχιστον το 30% του
εισοδήματός του μόνο για
το ενοίκιο.
3.
Μπορεί για τους Ελληνες
οι τιμές των ακινήτων
και των ενοικίων να
καθίστανται
απαγορευτικές, όμως για
τους ξένους εξακολουθούν
να αποτελούν «ευκαιρία»
τόσο για εγκατάσταση όσο
και για επένδυση. Με
βάση τα επίσημα στοιχεία
της
Eurostat,
το κόστος στέγασης στην
Ελλάδα με βάση τα
στοιχεία του 2023
διαμορφώνεται στο 70,6%
του ευρωπαϊκού μέσου
όρου. Ο Ελβετός έχει να
αντιμετωπίσει κόστος ίσο
με το 210,2% του
ευρωπαϊκού μέσου όρου, ο
Δανός είναι στο 189,2%,
ο Ιρλανδός στο 185,7%, ο
Ολλανδός στο 133,8% και
ο Γάλλος στο 121,2%. Τι
σημαίνει αυτό στην
πράξη; Οτι ακόμη και στα
σημερινά επίπεδα τιμών
προκύπτει αυξημένη
ζήτηση από το εξωτερικό:
ψηφιακοί νομάδες (σ.σ.
εκτιμάται ότι έχουν
γίνει αιτήσεις από
τουλάχιστον 2.200
άτομα), συνταξιούχοι που
αποφασίζουν να
εγκατασταθούν στην
Ελλάδα και –κυρίως–
επενδυτές βλέπουν ότι με
200.000-300.000 ευρώ
μπορούν να αγοράσουν ένα
πολύ καλό ακίνητο εντός
της ελληνικής
επικράτειας, σε αντίθεση
με τη δική τους χώρα.
4. Η
ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει
εντυπωσιακή αύξηση στον
αριθμό των νοικοκυριών
ταυτόχρονα με τη μείωση
του πληθυσμού. Ετσι, ενώ
οι κάτοικοι της χώρας
μειώθηκαν από 10,8
εκατομμύρια το 2011 στα
10,48 εκατομμύρια με
βάση την απογραφή του
2021, ο αριθμός των
νοικοκυριών αυξήθηκε από
4,134 εκατομμύρια το
2011 σε 4,33 εκατομμύρια
το 2021. Είναι πολλά τα
200.000 νοικοκυριά μέσα
σε μία 10ετία. Και είναι
ακόμη πιο εντυπωσιακή η
αύξηση των μονομελών
νοικοκυριών: από 1,06
εκατομμύριο το 2011 σε
1,4 εκατομμύριο το 2021.
Περίπου 400.000 επιπλέον
μονομελή νοικοκυριά
σημαίνει και ισάριθμη
ζήτηση για κατοικία.
5. Η
Ελλάδα απεμπολεί
σταδιακά το πλεονέκτημα
δεκαετιών: τα πολύ υψηλά
ποσοστά ιδιοκατοίκησης.
Στην αρχή του αιώνα το
80% καθιστούσε μειοψηφία
τους ενοικιαστές. Το
2013 το ποσοστό είχε
υποχωρήσει στο 75,8%,
περίπου πέντε μονάδες
πάνω από τον ευρωπαϊκό
μέσο όρο (70,7%). Το
2024 τα επίσημα στοιχεία
αναμένεται να
καταγράψουν ποσοστό της
τάξεως του 70%, πολύ
κοντά πλέον στον
ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Ακόμη και από αυτό το
70%, ποσοστό της τάξεως
του 11% έχει
υποθηκευμένη ιδιόκτητη
στέγη. Αν προστεθεί και
το 30% που είναι οι
ενοικιαστές, τότε
προκύπτει ότι οι
τέσσερις στους δέκα
πληρώνουν ή δόση δανείου
ή (κυρίως) ενοίκιο.
6. Το
92% των ακινήτων είναι
χτισμένο πριν από το
2010, με την παλαιότητα
να είναι στην καλύτερη
περίπτωση 15ετών και στη
χειρότερη άνω των… 100
ετών. Η χώρα μετράει –με
βάση τα στοιχεία της
ΕΛΣΤΑΤ– περίπου επτά
εκατ. ακίνητα. Τα 5,4
εκατ., δηλαδή το 77,24%
του συνόλου, είναι
χτισμένα τον προηγούμενο
αιώνα, δηλαδή πριν από
το 2000. Τη «χρυσή
περίοδο» της
κτηματαγοράς (ουσιαστικά
από την είσοδο της χώρας
στο ευρώ μέχρι και το
2008) προστέθηκαν
περίπου ένα εκατ.
ακίνητα και μετά
«πάγωσαν» όλα. Η έναρξη
της μεγαλύτερης
οικονομικής κρίσης έφερε
«πάγωμα» της
κατασκευαστικής
δραστηριότητας και αυτό
με τη σειρά του οδήγησε
σε σειρά προβλημάτων:
παλαιό ακίνητο σημαίνει
από ακατάλληλο για χρήση
μέχρι εξαιρετικά
δαπανηρό για χρήση λόγω
υψηλού ενεργειακού
κόστους.
7. Τα
κλειστά ακίνητα
εντείνουν τη στεγαστική
κρίση, αλλά ο
περιορισμός τους
αποδεικνύεται στην πράξη
ότι δεν είναι καθόλου
εύκολη υπόθεση. Κατ’
αρχήν δεν υπάρχει σαφής
εικόνα ούτε για τον
αριθμό των κλειστών
ακινήτων.
H
απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ
«μέτρησε» 793.884
κλειστά ακίνητα, αλλά
από αυτά διαθέσιμα για
ενοικίαση ή πώληση είναι
τα 465.000. Ειδικά, δε,
στην Αττική, όπου
υπάρχει και το
μεγαλύτερο πρόβλημα,
εντοπίζονται 255.300
κλειστά ακίνητα, αλλά
διαθέσιμα για ενοικίαση
είναι τα 130.500 και για
πώληση τα 21.442. Οι
επιδοτήσεις (πρόγραμμα
«Ανακαινίζω – Νοικιάζω»)
και τα φορολογικά
κίνητρα (τριετής
απαλλαγή φόρου
εισοδήματος για
μακροχρόνια μίσθωση
κλειστών ακινήτων) έχουν
εξασφαλίσει έναν πολύ
μικρό τετραψήφιο αριθμό
ακινήτων μέχρι στιγμής,
ενώ το πραγματικό
πρόβλημα είναι ότι δεν
έχουν καταγραφεί πλήρως
οι λόγοι για τους
οποίους παραμένουν τόσα
ακίνητα κλειστά:
• Πολλά
ανήκουν σε ιδιοκτήτες
μεγάλης ηλικίας οι
οποίοι δεν έχουν
οικονομική ή άλλη
δυνατότητα να
προχωρήσουν στις
απαιτούμενες
παρεμβάσεις.
• Μείζον
πρόβλημα είναι το
μπλεγμένο ιδιοκτησιακό
καθεστώς. Οσοι έχουν
χρέη και κινδυνεύουν με
κατασχέσεις, αλλά και
όσοι μοιράζονται ένα
ακίνητο με πολλούς
άλλους (συνήθως
συγγενείς) δεν είναι
εύκολο να βρουν λύση για
την αξιοποίηση του
ακινήτου.
• Στην
εξίσωση μπαίνουν και οι
τράπεζες με το Δημόσιο,
που επίσης κατέχουν
σημαντικό αριθμό
κλειστών ακινήτων τα
οποία απαιτούν πολλά
έξοδα αλλά και
περίπλοκες
γραφειοκρατικές
διαδικασίες προκειμένου
να φθάσουν στο σημείο να
χρησιμοποιηθούν και
πάλι.
8. Σε
μια χώρα με γερασμένο
στοκ ακινήτων, οι τιμές
των οικοδομικών υλικών
έχουν «τρέξει» την
τελευταία 5ετία με ρυθμό
σαφώς υψηλότερο από τον
αντίστοιχο του μέσου
πληθωρισμού αλλά και
μεγαλύτερο από τον ρυθμό
αύξησης των εισοδημάτων.
Αυτό πρακτικά σημαίνει
ότι σε μια περίοδο που η
ανάγκη της ανακαίνισης
είναι τεράστια (καθώς τα
παλαιά ακίνητα και δη τα
κλειστά χρήζουν
δαπανηρών παρεμβάσεων
για να ξαναμπούν στην
αγορά) το κόστος
ανακαίνισης ανεβαίνει σε
ολοένα και υψηλότερα
επίπεδα. Το πρόβλημα
διογκώνεται και από την
έλλειψη τεχνικού
προσωπικού που μαστίζει
την αγορά των
κατασκευών, πιέζοντας
και αυτό το κόστος της
κατασκευής προς τα πάνω.
9. Το
υψηλό κόστος κατασκευής
δεν επηρεάζει μόνο τις
επισκευές αλλά και την
ανέγερση νέων οικοδομών.
Με μέσο κατασκευαστικό
κόστος της τάξεως των
2.000 ευρώ ανά μέτρο, οι
ρυθμοί κατασκευής νέων
οικοδομών δεν θυμίζουν
σε τίποτα την
προηγούμενη «χρυσή
περίοδο» της
κτηματαγοράς: το 2006
και το 2007 οι
επενδύσεις σε κατοικίες
ήταν υψηλότερες κατά
τουλάχιστον 70%-80% σε
σχέση με τα σημερινά
επίπεδα. Εφθαναν στα
20-25 δισ. ευρώ και τώρα
κινούνται στα επίπεδα
των 5 δισ. ευρώ.
10. Οι
βραχυχρόνιες μισθώσεις
έχουν φθάσει να
«απορροφούν» ακόμη και
πάνω από 230.000
ακίνητα, ειδικά κατά τη
διάρκεια του
καλοκαιριού. Τα στοιχεία
του ΙΝΣΕΤΕ δείχνουν ότι
τον Ιούλιο του 2024
αξιοποιούνταν 232.000
ακίνητα, έναντι 212.000
τον αντίστοιχο μήνα του
2023 και 157.800 το
2019. Στην Αττική
σημειώθηκε ρεκόρ με πάνω
από 32.000 διαμερίσματα,
έναντι 24.500 το 2019.
|
