Ασφαλώς, το 2017 οι συνθήκες στην οικονομία και στην αγορά ακινήτων ήταν εντελώς διαφορετικές. Ουσιαστικά η αγορά στεγαστικής πίστης δεν λειτουργούσε, κάτι που σημαίνει ότι όσοι τοποθετήθηκαν τότε, είχαν συσσωρευμένη ρευστότητα από προηγούμενα χρόνια και μπορούσαν να χρηματοδοτήσουν με ίδια κεφάλαια το 100% της αγοράς ακινήτου. Παράλληλα, ήταν διατεθειμένοι να αναλάβουν το σχετικό ρίσκο, ποντάροντας στην ανάκαμψη της οικονομίας και συνεπώς και της αγοράς ακινήτων, παρότι η Ελλάδα παρέμενε υπό καθεστώς περιορισμού στη διακίνηση κεφαλαίων, αλλά και εντός μνημονίου.

Οσοι όμως προχώρησαν τελικά σε μια τέτοια κίνηση καταγράφουν σήμερα πολύ σημαντικές υπεραξίες. Για παράδειγμα, το 2017 η μέση τιμή απόκτησης ενός διαμερίσματος επιφάνειας 85 τ.μ. (δύο υπνοδωματίων δηλαδή) και ηλικίας 35-40 ετών στα Εξάρχεια κόστιζε μόλις 60.000 ευρώ. Η απήχηση της περιοχής λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είχε ακόμη ξεκινήσει, ενώ η συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, δηλαδή τα παλιά διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας, ήταν από τις πλέον «χτυπημένες» την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Η ζήτηση ήταν μηδαμινή και οι τιμές είχαν μειωθεί έως και 70%-80% σε ορισμένες περιπτώσεις, δηλαδή πάνω από τη μέση κάμψη των τιμών πώλησης το διάστημα 2009-2017, όσο δηλαδή κράτησε η περίοδος ύφεσης των τιμών στην αγορά κατοικίας. Στην Κυψέλη η μέση τιμή για ένα αντίστοιχο διαμέρισμα διαμορφωνόταν σε 68.000 ευρώ, στους Αμπελοκήπους σε 71.000 ευρώ και στη Νέα Σμύρνη σε 75.000 ευρώ.

Σήμερα οι τιμές στις περιοχές αυτές έχουν έως και υπερδιπλασιαστεί χάρη στη μεγάλη ζήτηση τόσο από ξένους επενδυτές, που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν άδεια παραμονής μέσω του προγράμματος Golden Visa, όσο και από όσους τοποθετούνται για την αξιοποίηση ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Για παράδειγμα, στα Εξάρχεια, το σπίτι που κόστιζε 60.000 ευρώ το 2017, σήμερα πωλείται αντί ποσού 136.000 ευρώ, έχοντας κερδίσει 76.000 ευρώ ή 126%. Τα στοιχεία αυτά προκύπτουν με βάση πραγματικές πράξεις αγοραπωλησίας που πραγματοποιήθηκαν τα αντίστοιχα χρόνια, δηλαδή το 2017 και το 2022, μέσω του δικτύου μεσιτικών γραφείων της RE/MAX Ελλάς. Η απόδοση στη Νέα Σμύρνη και στο Γαλάτσι ανέρχεται επίσης σε 126%, ενώ στην Κυψέλη σε 68%.

Πολύ μεγάλες υπεραξίες καταγράφονται όμως και στα βόρεια προάστια, όπου πλέον έχει αυξηθεί σημαντικά η ζήτηση, τροφοδοτούμενη κυρίως από Ελληνες αγοραστές. Στο Μαρούσι, η αγορά ενός παλιού διαμερίσματος το 2017 κόστιζε περίπου 85.000 ευρώ, ενώ σήμερα το ίδιο ακίνητο αποτιμάται προς 187.000 ευρώ κατά μέσον όρο, μια αύξηση της τάξεως του 120%. Αντιστοίχως, στο Χαλάνδρι ένα ακίνητο που το 2017 είχε πωληθεί αντί ποσού 93.500 ευρώ, σήμερα πωλείται αντί 204.000 ευρώ ή 118% υψηλότερα. Απόδοση 106% καταγράφεται και στην περιοχή της Κηφισιάς, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται σήμερα σε 272.000 ευρώ, ενώ στα Βριλήσσια οι αποδόσεις αγγίζουν το 95%.

Σημειώνεται πως οι παραπάνω τιμές για το 2022 αναμφίβολα υστερούν σε σχέση με εκείνες που απαντώνται στις αγγελίες. Εκεί μπορεί εύκολα να βρει κανείς ζητούμενες αξίες άνω των 250.000 ευρώ, συχνά ακόμη και 300.000 ευρώ, για ακίνητα αντίστοιχων προδιαγραφών, δηλαδή μεταξύ 85-100 τ.μ. και ηλικίας άνω των 30 ετών, που αποτελούν και εκείνα που ζητούνται περισσότερο. Ωστόσο, ο λόγος που ζητούνται τα ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας είναι ακριβώς η προσιτή τιμή τους. Οσο οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων αυξάνουν τις τιμές, τόσο θα βλέπουν τα σπίτια τους να μην ζητούνται κι επομένως να μένουν απούλητα για μήνες ή ακόμη και χρόνια.

Μικρότερες αυξήσεις τα επόμενα χρόνια αναμένει η αγορά

«Οι προηγούμενες αποδόσεις δεν εγγυώνται τις μελλοντικές», αναφέρουν συχνά οι σύμβουλοι επενδύσεων, θέλοντας με τον τρόπο αυτό να ενημερώσουν και να προειδοποιήσουν τους πελάτες τους και ενδιαφερόμενους επενδυτές. Κάτι αντίστοιχο συμβαίνει και στην αγορά ακινήτων, καθώς η παρούσα συγκυρία δεν φαίνεται να είναι το ίδιο ευνοϊκή για την επίτευξη αντίστοιχων αποδόσεων και στο μέλλον. Για την ακρίβεια, οι περισσότεροι αναλυτές και επαγγελματίες της αγοράς φαίνεται να συμφωνούν πως το «ράλι» των τιμών που σημειώθηκε τα προηγούμενα χρόνια, με αποκορύφωμα το 2022, φαίνεται να οδεύει προς το τέλος του. Μάλιστα κάποιοι θεωρούν πως ορισμένες περιοχές είναι έως και υπερτιμημένες (με βάση τις ζητούμενες τιμές) και θα χρειαστούν διορθώσεις της τάξεως του 10%-15% για να μπορέσουν να πωληθούν περισσότερα ακίνητα.

Με την ΕΚΤ να αυξάνει εκ νέου τα επιτόκια σε 3,25% πλέον, η στροφή σε τραπεζικό δανεισμό καθίσταται ιδιαίτερα ακριβή υπόθεση, ακόμη κι αν επιλέξει κανείς σταθερό επιτόκιο για τα πρώτα χρόνια του στεγαστικού δανείου. Μπορεί μεν, ακόμη και σήμερα, το 70%-80% των συναλλαγών να πραγματοποιείται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια, ωστόσο, όσο οι τιμές παραμένουν στο σημερινό τους επίπεδο ή αυξάνονται κι άλλο, τόσο θα χρειάζεται και κάποιο στεγαστικό δάνειο για να συμπληρώνεται το απαιτούμενο ποσό.

Την ίδια στιγμή, όπως φαίνεται από την πορεία του προγράμματος «Σπίτι μου», ναι μεν η ζήτηση υφίσταται στην αγορά, ωστόσο δεν είναι καθόλου εύκολη υπόθεση να αντιστοιχιστεί με το κατάλληλο ακίνητο από πλευράς τιμής, χαρακτηριστικών και περιοχής. Ουσιαστικά αυτό που συμβαίνει είναι ότι υπάρχει σημαντικό απόθεμα από διαμερίσματα χαμηλής ποιότητας και υψηλών τιμών, γεγονός που απογοητεύει πολλούς ενδιαφερομένους, που αναβάλουν τελικά την απόφαση αγοράς προσδοκώντας σε «εκλογίκευση» των ιδιοκτητών εκείνων που ζητούν πάνω από 2.500 ευρώ/τ.μ. για ακίνητα άνω των 40 ετών χωρίς κάποια ανακαίνιση.

Σημειωτέον ότι κάτι που ακόμη δεν έχει γίνει ευρέως γνωστό είναι ότι όποιος αγοράσει σήμερα ένα διαμέρισμα το οποίο υπάγεται στις δύο χαμηλότερες κατηγορίες του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ), θα πρέπει να έχει κατά νου ότι σε μερικά χρόνια θα χρειαστεί να το αναβαθμίσει ενεργειακά, στο πλαίσιο της νέας οδηγίας της Ε.Ε. που ψηφίστηκε πρόσφατα από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο.

Με βάση τα όσα υιοθετήθηκαν, όσοι ιδιοκτήτες επιθυμούν να μεταβιβάσουν ή να εκμισθώσουν το ακίνητό τους θα πρέπει προηγουμένως να έχουν φροντίσει να το αναβαθμίσουν ενεργειακά. Στην περίπτωση των κατοικιών, αυτό θα ξεκινήσει να εφαρμόζεται από το 2030. Ετσι, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα του κέντρου της Αθήνας που σήμερα βρίσκεται στην κατηγορία «Ζ» του ενεργειακού πιστοποιητικού, θα πρέπει να υποβληθεί σε εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης κόστους της τάξεως των 15.000-20.000 ευρώ, ώστε να μονωθεί και να μπορέσει να αναβαθμιστεί ενεργειακά κατά τις απαιτούμενες δύο κατηγορίες, ανεβαίνοντας π.χ. στην Ε΄ κατηγορία. Από το 2033 δε, ο ελάχιστος «πήχυς» τίθεται στην αμέσως υψηλότερη κατηγορία «Δ». Είναι λοιπόν σαφές ότι ο σημερινός αγοραστής θα χρειαστεί να εκταμιεύσει ένα πρόσθετο ποσό σε μερικά χρόνια από σήμερα αν θέλει να αξιοποιήσει την επένδυσή του στο μέλλον, ενώ δεν αποκλείεται τελικά να επιβληθεί ακόμη και φόρος για τις εκπομπές ρύπων των ακινήτων, καθώς μια τέτοια συζήτηση έχει ήδη ανοίξει σε επίπεδο Ε.Ε.