Ειδικότερα, «συντρέχουν μεγάλοι και ποικίλοι κίνδυνοι μεταξύ τομέων, περιοχών και επενδυτικών επιλογών. Οπότε αξιοποιούμε τον νέο οδικό χάρτη μας… Γνωρίζουμε ότι τα εμπορικά ακίνητα δεν είναι μονόλιθος. Παράδειγμα: Τα επιτόκια κεφαλαιοποίησης, ένας δείκτης απόδοσης που αυξάνεται όταν πέφτουν οι αποτιμήσεις, έχουν αποκλίνει. Τα επιτόκια δανείων για γραφεία είναι πιθανό να αυξηθούν επίσης, όπως είχαν αυξηθεί το 2022.

Οι επενδυτές απαιτούν υψηλότερα επιτόκια για γραφεία, δεδομένης της αύξησης των επιτοκίων και των περισσότερων κενών θέσεων εξαιτίας της εξ αποστάσεως εργασίας. Αναμένουμε ότι τα βιομηχανικά επιτόκια θα παραμείνουν χαμηλά, καθώς βλέπουμε αύξηση κερδών για τον κλάδο.

Αντίκτυπος 

Όπως αναφέρει η BlackRock, ο αντίκτυπος της πανδημίας και της τραπεζικής αναταραχής στους τομείς των εμπορικών ακινήτων ποικίλλει επίσης. Σύμφωνα με στοιχεία του Εθνικού Συμβουλίου Καταπιστευματοδόχων Επενδύσεων σε Ακίνητα (NCREIF), η αλλαγή των εργασιακών συνηθειών μείωσε τη ζήτηση για γραφεία στις ΗΠΑ, με βάση το υψηλό ποσοστό κενών θέσεων (περίπου 13% τον Μάρτιο).

Η δε έκθεση των τραπεζών στα ακίνητα ενίσχυσε την ανησυχία στην αγορά. Σύμφωνα με την Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών, οι τράπεζες κατείχαν το 40% του εκκρεμούς χρέους σε ακίνητα από το τρίτο τρίμηνο του 2022.

Αυτό έχει εγείρει φόβους ότι τα ακίνητα των ΗΠΑ θα δυσκολευτούν να αναχρηματοδοτήσουν το χρέος τους, λαμβανομένων υπόψη της υψηλής διαθεσιμότητας λόγω έλλειψης αγοραστών και της υψηλής μόχλευσης, με αποτέλεσμα να υπάρξει είτε κάμψη των τιμών είτε χρεοκοπίες. Αυτή η δυναμική μπορεί να δημιουργήσει ένα χρηματοδοτικό κενό αλλά και ευκαιρίες για απόκτηση περιουσιακών στοιχείων με discount – με κινδύνους.

«Βλέπουμε το χάσμα ως μεγαλύτερη ανησυχία για τα περιουσιακά στοιχεία των ΗΠΑ: οι ιδιωτικές ευρωπαϊκές αποτιμήσεις είναι φθηνότερες από ό,τι οι αντίστοιχες στις ΗΠΑ, δείχνουν οι δείκτες MSCI και NCREIF» λέει η BlackRock και συμπληρώνει: «Είμαστε προσεκτικοί σε ό,τι αφορά τις αποτιμήσεις ιδιωτικών εμπορικών ακινήτων: πιστεύουμε ότι πρέπει να μειωθούν περισσότερο καθώς οι αυξήσεις επιτοκίων αυξάνουν το κόστος χρηματοδότησης και μειώνουν τον πληθωρισμό.

Αυτός ο συνδυασμός πιθανότατα θα επηρεάσει δυσμενώς το εισόδημα από εμπορικά ακίνητα. Οι μετοχές εταιρειών που είναι εισηγμένες στο Χρηματιστήριο είναι σε μεγάλο βαθμό χαμηλότερες στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και την Ευρώπη, καθώς οι ΑΕΕΑΠ (REIT) σημείωσαν sell off το 2022, όπως δείχνουν οι δείκτες.

Οι αποτιμήσεις στα REIT τείνουν να οδηγούν τις ιδιωτικές αγορές κατά μερικά τέταρτα. Ωστόσο, η βραχυπρόθεσμη συσχέτιση των REITs με τις μετοχές σημαίνει ότι διαφοροποιούν λιγότερο τα χαρτοφυλάκια και μπορεί να βιώσουν αστάθεια εφόσον οι μετοχές προεξοφλούν οικονομική ζημιά».