Οι αναλυτές του ΔΝΤ επισημαίνουν πως η ζήτηση για διαμερίσματα αυξήθηκε σημαντικά και από το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», για παροχή άδειας παραμονής σε επενδυτές από τρίτες χώρες στο ελληνικό real estate. Ως αποτέλεσμα, επιβαρύνθηκε η θέση της Ελλάδας που βρίσκεται ήδη χαμηλά σε δείκτες όπως ο αριθμός δωματίων ανά κάτοικο και το ποσοστό πληθυσμού που συγκατοικεί με αρκετούς άλλους στο ίδιο σπίτι. Την ίδια στιγμή, πάντως, η αγορά ανταποκρίθηκε αφού οι επενδύσεις σε διαμερίσματα ως ποσοστό του ΑΕΠ έχουν διπλασιαστεί σε σχέση με το 2016 όταν και είχαν βρεθεί σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα.

Στο ΔΝΤ τονίζουν ακόμη πως οι δείκτες που παραπέμπουν στα πρώτα σημάδια «φούσκας» είναι η σχέση τιμής ακινήτου με εισόδημα και η σχέση τιμής αγοράς με ύψος ενοικίου, οι οποίοι βρέθηκαν το 2023 υψηλότερα από τους ιστορικούς μέσους όρους κατά 6% και 29% αντίστοιχα. Αλλά και τα οικονομετρικά μοντέλα του Ταμείου δείχνουν το ίδιο. Με βάση αυτά τα δεδομένα το ΔΝΤ συστήνει σε κυβέρνηση και τράπεζες να αρχίσουν να λαμβάνουν μέτρα ώστε να περιοριστούν οι επιπτώσεις από μια πιθανή απότομη προσγείωση της αγοράς οικιστικών ακινήτων.

Η προειδοποίηση ωστόσο του ΔΝΤ ότι η ελληνική κτηματαγορά έχει εμφανίσει κάποιες πρώτες ενδείξεις φούσκας, οφείλονται στο γεγονός ότι από το 2017, όπου ήταν η τελευταία χρονιά πτώσης των τιμών και καθίζησης της αγοράς, μέχρι και σήμερα οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 76% στην Αττική. Μάλιστα, η αύξηση αυτή οδήγησε την ελληνική αγορά να απέχει μόλις 2,4% από το προηγούμενο υψηλό, που είχε καταγραφεί το δεύτερο τρίμηνο του 2008. Το 2023, επίσης σύμφωνα και με τα τελευταία στοιχεία του Spitogatos, έκλεισε με αύξηση των τιμών κατά 11,9% σε σχέση με πέρυσι.

Η περιοχή της Αττικής μάλιστα που κατέγραψε μέσα σε αυτό το χρονικό διάστημα τις υψηλότερες αυξήσεις, λόγω και των μεγάλων επενδύσεων που βρίσκονται στα σκαριά, είναι με διαφορά τα Νότια Προάστια. Τα σκήπτρα της ακρίβειας συγκεκριμένα κρατά η Βουλιαγμένη, με τη μέση τιμή πώλησης σήμερα να φτάνει στα 6.500 ευρώ ανά τ.μ. όταν το 2017 οι τιμές των κατοικιών διαμορφωνόντουσαν στις 5.500 ευρώ ανά τ.μ. Στα Βόρεια Προάστια, για τα οποία έχει επιστρέψει τα τελευταία χρόνια η ζήτηση, η τιμή για αγορά κατοικίας στο Μαρούσι φτάνει σήμερα 3.500 ευρώ, ενώ το 2017 η τιμές ανερχόντουσαν στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ.

Ακόμη, ειδικές περιπτώσεις αποτελούν οι Αμπελόκηποι και το Περιστέρι, καθώς έχει αλλάξει άρδην η εικόνα των τιμών. Συγκεκριμένα, στους Αμπελοκήπους οι κατοικίες έφταναν στα 1.628 ευρώ τ.μ., ενώ σήμερα κοστίζουν 2.900 ευρώ ανά τ.μ. Στα δυτικά προάστια, συνολικά η μέση τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 20% από πέρυσι και κατά 39% σε σχέση με το 2021. Για παράδειγμα, στο Περιστέρι το 2017 οι τιμές από 1.387 ευρώ τ.μ., έφτασαν σήμερα στα 2.401 ευρώ/τ.μ.

Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια έχουν καταγραφεί αυξήσεις που ξεπερνούν ακόμα και το 50%  κατά τη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας. Ο «πρωταθλητής» ωστόσο των αυξήσεων των ζητούμενων τιμών ενοικίασης είναι τα δυτικά προάστια. Από το 2018 και μέχρι το τέλος του 2023 καταγράφεται αύξηση κατά 52,17%, από τα μόλις 5,3 ευρώ/τ.μ. σε 8,05 ευρώ/τ.μ. Ακόμα κι έτσι βέβαια, η συγκεκριμένη περιοχή εξακολουθεί να συγκαταλέγεται μεταξύ των πιο «προσιτών» στο λεκανοπέδιο της Αττικής, ωστόσο είναι προφανές ότι οι τιμές αυτές λειτουργούν «ασφυκτικά» για πολλά νοικοκυριά. Στον Πειραιά, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης έχει καταγράψει αύξηση κατά 37,4% μέχρι σήμερα, αγγίζοντας τα 9,6 ευρώ/τ.μ., από περίπου 7 ευρώ/τ.μ. που ήταν στο παρελθόν.

Ακόμη, η έκθεση του ΔΝΤ επισημαίνει ότι λόγω της οικονομικής κρίσης  έχουν περιοριστεί τα στεγαστικά δάνεια, σε σύγκριση με τον παραλογισμό της δεκαετίας του 2000, αλλά η Ελλάδα είναι πρωταθλητής Ευρωπαϊκής Ένωσης με βάση το ποσοστό διαθέσιμου εισοδήματος που δαπανά ένα νοικοκυριό για το σπίτι (δόση στεγαστικού ή ενοίκιο, θέρμανση, ηλεκτροδότηση, ύδρευση, κ.α.). Στην Ελλάδα το ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών φτάνει το 35% – 40% όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 20%. Μιλάμε για διπλάσια δαπάνη. Είμαστε πρώτοι με διαφορά από τη δεύτερη Δανία και την τρίτη Γερμανία.

Στην έκθεση του ΔΝΤ ξεκαθαρίζεται τέλος πως από διάφορους δείκτες για την πορεία των στεγαστικών δανείων προκύπτει πως δεν υπάρχει λόγος «σοβαρών ανησυχιών». Η έκθεση των τραπεζών στην αγορά ακινήτων βρίσκεται πολύ χαμηλότερα από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης και είναι λιγότερο σημαντική σε σχέση με τα επίπεδα πριν από το σπάσιμο της «φούσκας» του 2008. Ωστόσο, επισημαίνουν πως «ήδη υπάρχει κάποια αύξηση στον δείκτη που αφορά το ποσοστό του εισοδήματος, το οποίο δαπανάται για την εξυπηρέτηση χρεών».