Όπως σημειώνει δημοσίευμα του Bloomberg, οι Ρώσοι ήταν παραδοσιακά… οπαδοί της αγοράς ακινήτων των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων, αλλά πλημμύρισαν στην κυριολεξία την αγορά το 2022, αφού οι διεθνείς κυρώσεις έπληξαν τη ρωσική οικονομία μετά την εισβολή της χώρας στην Ουκρανία.

Αποτελούσαν μέρος μιας έκρηξης της αγοράς μετά την πανδημία που ώθησε τις τιμές των κατοικιών σε άνοδο περίπου 30% τα τελευταία δύο χρόνια έως τον Σεπτέμβριο, σύμφωνα με την CBRE Group Inc.

Μάλιστα, ένας από τους μεσίτες πολυτελείας που μίλησαν στο Bloomberg υποστηρίζει ότι πλέον οι Ρώσοι έχουν καταστεί αποκλειστικά πωλητές, επαναπατρίζοντας χρήματα μετά από μεγάλα κέρδη στην καυτή αγορά ακινήτων του εμιράτου ή βγαίνοντας από συμφωνίες που δεν μπορούν πλέον να αντέξουν οικονομικά. «Αποκομίζουν κέρδη», είπε ο Αμπτουλάχ Αλ Ατζάζι, ιδρυτής της Driven Properties, οι Ρώσοι πελάτες της οποίας αγόρασαν ακίνητα αξίας 146,5 εκατομμυρίων ντιρχάμ (39,9 εκατομμύρια δολάρια) τον Ιούνιο έως τον Αύγουστο και πούλησαν αξία 276 εκατομμυρίων ντιρχάμ την ίδια περίοδο. 

Η αγορά από Ρώσους συνεχίστηκε το πρώτο εξάμηνο του 2023, σύμφωνα με την Emaar Properties PJSC, τη μεγαλύτερη εταιρεία ανάπτυξης του Ντουμπάι.

Στη συνέχεια, άρχισε να εμφανίζεται μια απόσυρση τους τελευταίους μήνες, όταν οι μεσίτες είπαν ότι έβλεπαν λιγότερους αγοραστές με ρωσικά διαβατήρια—ή εκείνους από χώρες μεσολάβησης, όπως η Κύπρος ή η Μάλτα. Η Brokerage Betterhomes λέει ότι οι Ρώσοι ήταν ο πέμπτος μεγαλύτερος ξένος αγοραστής κατοικιών του πρακτορείου στο Ντουμπάι το τρίτο τρίμηνο του 2023, από το Νο. 1 κατά το ίδιο τρίμηνο πέρυσι, σε όγκο συναλλαγών. Ήταν η πρώτη φορά από το δεύτερο τρίμηνο του 2022 που οι Ρώσοι έπεσαν κάτω από την πρώτη τριάδα για την Betterhomes.

Συγκεκριμένα, είναι το πολυτελές άκρο του φάσματος που αισθάνεται περισσότερο τις συνέπειες.

«Οι Ρώσοι συνήθιζαν να αγοράζουν υψηλής αξίας [ακίνητα] πέρυσι», δήλωσε στο Bloomberg ο Αράς Τζαλίλι, Διευθύνων Σύμβουλος της Unique Properties με έδρα το Ντουμπάι. «Δεν αμφισβητούσαν: 10 εκατομμύρια δολάρια, 15 εκατομμύρια δολάρια ό,τι κι αν είναι. Αγόραζαν. Αλλά τώρα, σε αυτό το επίπεδο – δεν αγοράζουν πια».

Ο Τζαλίλι εκτιμά ότι ο αριθμός των συναλλαγών στην επιχείρησή του από Ρώσους έχει μειωθεί κατά 15% — αλλά η αξία αυτών των συναλλαγών έχει μειωθεί κατά 50%.

Το μειωμένο ενδιαφέρον από τους Ρώσους έχει επηρεαστεί από την αύξηση των αγορών από ανθρώπους από αλλού στον κόσμο, λένε οι μεσίτες. Ο Αλ Ατζάζι λέει ότι βλέπει περισσότερους Ευρωπαίους, Αμερικανούς, Κινέζους και ανθρώπους που έρχονται από τη Σιγκαπούρη που ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητα στα ΗΑΕ, για λόγους φορολογίας και ασφάλειας. Οι Ινδοί και οι Βρετανοί συνέχισαν τον παραδοσιακό τους ρόλο ως κορυφαίοι αγοραστές, ενώ οι Κινέζοι αγοραστές επιστρέφουν στην αγορά μετά την πανδημία. 

Ρωσικό διαβατήριο για το Bluewaters Island

Ο Όλεγκ Τορμπόσοφ, ιδρυτής της Whitewill, άνοιξε το μεσιτικό γραφείο του στη Μόσχα το 2016 και επεκτάθηκε στο Ντουμπάι τον Μάρτιο του 2021, ένα χρόνο πριν από την εισβολή στην Ουκρανία. Ο Τορμπόσοφ, δηλώνει στο Bloomberg ότι οι Ρώσοι αγοραστές έχουν ενδιαφερθεί έντονα για παραθαλάσσια ακίνητα στο Ντουμπάι όπως το Atlantis the Royal -το υπερπολυτελές νέο ξενοδοχείο και συγκρότημα κατοικιών που άνοιξε νωρίτερα φέτος η Beyoncé- και το Bluewaters Island, το τεχνητό νησί που φιλοξενεί καταστήματα, μία μη λειτουργική ρόδα λούνα παρκ και πολυτελή διαμερίσματα όπου οι ρωσικές προφορές είναι πλέον συνηθισμένες. Ο Τορμπόσοφ λέει ότι ένα συνηθισμένο αστείο αυτές τις μέρες είναι ότι τώρα χρειάζεστε ρωσική βίζα για να πάτε στο Bluewaters.

Το 2022, οι αγοραστές έσπευσαν να αγοράσουν διαμερίσματα στις πολυτελείς εγκαταστάσεις Bluewaters, εκτοξεύοντας τις τιμές στα ύψη, κατά 41% το έτος έως τον Ιούνιο του 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία CBRE. Τότε, οι Ρώσοι αγοραστές έγιναν οι κορυφαίοι πελάτες του Τορμπόσοφ στο Ντουμπάι, ξεπερνώντας Βρετανούς και Ινδούς υπηκόους.

Τώρα, οι τιμές έχουν μειωθεί. Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Bluewaters, συμπεριλαμβανομένων αυτών που βρίσκονται ακόμη υπό κατασκευή, αυξήθηκαν από 23,8% το πρώτο τρίμηνο του 2023 σε μόλις 10,2% το τρίτο τρίμηνο, σύμφωνα με στοιχεία του Knight Frank. Και οι Ρώσοι έχουν διολισθήσει στον ένατο μεγαλύτερο πελάτη της Whitewill—παρά τη μεγάλη πελατεία της εταιρείας από πελάτες από τη Ρωσία και τα κράτη της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.

Ο ίδιος ο Τορμπόσοφ εκτιμά ότι πρόκειται για μια φυσική επιβράδυνση της ζήτησης.  Λέει επίσης ότι ορισμένες ρωσικές τράπεζες έχουν περιορίσει ανεξάρτητα τον κίνδυνο, διακόπτοντας ορισμένες υπηρεσίες μεταφοράς χρημάτων σε όλους εκτός από τους κορυφαίους πελάτες τους ή περιορίζοντας το μηνιαίο ποσό που μπορεί να αποσταλεί.

Ορισμένοι Ρώσοι αγοραστές προσπαθούν να βγουν από τις συμφωνίες όταν το τελικό σύνολο πληρωμών είναι ξαφνικά πολύ μεγαλύτερο από ό,τι περίμεναν. Στο ταχέως αναπτυσσόμενο Ντουμπάι, οι άνθρωποι συνήθως ρίχνουν χρήματα – 10% έως 20% – σε ακίνητα πριν από την έναρξη της κατασκευής. Ρώσοι πελάτες που αγόρασαν τρεις ή τέσσερις μονάδες προκατασκευής που μπορούν ακόμα να αποκομίσουν κέρδη από τα μερίδιά τους προσπαθούν να τις πουλήσουν, λέει ο Τζαλίλι. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι Ρώσοι πουλούσαν αυτές τις συμμετοχές με ζημία ή, ακόμη και με αθέτηση υποχρεώσεων, λέει ο Αλ Τζαλίλι.

Κάποιος που έδινε προκαταβολή 10% σε ένα ακίνητο 10 εκατομμυρίων δολαρίων πριν από έναν χρόνο, ίσως περίμενε ότι θα έπρεπε να φέρει περισσότερα από 9 εκατομμύρια δολάρια από τη Μόσχα, ή 54 εκατομμύρια ρούβλια. Τώρα, το ίδιο κεφάλαιο που απομένει θα κόστιζε περίπου 83 εκατομμύρια ρούβλια. Εν τω μεταξύ, μεσίτες λένε ότι έχουν δει ορισμένους Ρώσους να επαναπατρίζουν χρήματα για να επενδύσουν σε επιχειρήσεις πίσω στην πατρίδα.