Στην άλλη άκρη του φάσματος, στη «γρήγορη λωρίδα» βρίσκονται οι τιμές που αναγράφονται στις αγγελίες, οι οποίες αποτυπώνουν κυρίως τις προσδοκίες των πωλητών. Οι ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται υπό την επίδραση της διαχρονικής έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών, της αυξημένης ζήτησης –ιδίως για μικρά και ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα– αλλά και του κλίματος αισιοδοξίας που έχει καλλιεργηθεί τα τελευταία χρόνια στην αγορά. Ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις, τα επίπεδα αυτά αποδεικνύονται δύσκολο να επιτευχθούν στις πραγματικές συναλλαγές.

Ανάμεσα σε αυτές τις δύο ταχύτητες τοποθετούνται οι πραγματικές τιμές συναλλαγών, δηλαδή τα ποσά στα οποία τελικά κλείνουν οι αγοραπωλησίες και καταγράφονται στα συμβόλαια. Οι τιμές αυτές είναι σταθερά χαμηλότερες από τις ζητούμενες των αγγελιών και συχνά βρίσκονται πιο κοντά στις αντικειμενικές αξίες, αν και δεν λείπουν οι περιπτώσεις όπου μέρος του τιμήματος δεν δηλώνεται επισήμως.

Το άνοιγμα της ψαλίδας

Τα πρόσφατα στοιχεία της ReDataset, τα οποία συγκρίνουν τις ζητούμενες με τις πραγματικές τιμές πώλησης σε βασικές αστικές περιοχές για την περίοδο 2022–2025, καταγράφουν με σαφήνεια τη διεύρυνση της απόκλισης. Το χάσμα μεταξύ αγγελιών και συναλλαγών σχεδόν διπλασιάστηκε μέσα σε τέσσερα χρόνια, από 19,9% το 2022 σε 34,4% το 2025. Σε απόλυτους αριθμούς, οι ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται κατά μέσο όρο στα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι πραγματικές τιμές πώλησης περιορίζονται περίπου στα 1.730 ευρώ.

Στην Αττική, οι αποκλίσεις είναι ιδιαίτερα έντονες σε περιοχές με μεσαίες αντικειμενικές αξίες. Σε ζώνες της Αθήνας όπου η αντικειμενική αξία ανέρχεται στα 1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, η διαφορά μεταξύ ζητούμενων και τελικών τιμών φθάνει έως και το 35%. Στο Γαλάτσι η ψαλίδα αγγίζει τα 593 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στο Περιστέρι διαμορφώνεται στο 25,7%. Ακόμη και σε δήμους με πιο συγκρατημένη εικόνα, όπως η Νίκαια – Άγιος Ιωάννης Ρέντη, οι τιμές των αγγελιών εξακολουθούν να υπερβαίνουν αισθητά εκείνες των πραγματικών συναλλαγών.

Παρόμοια εικόνα εμφανίζεται και στη Θεσσαλονίκη. Σε ζώνη με αντικειμενική αξία 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο καταγράφεται η μεγαλύτερη απόκλιση σε πανελλαδικό επίπεδο. Το 2025, οι ζητούμενες τιμές υπερβαίνουν τις αντικειμενικές κατά 75,4%, στοιχείο που αναδεικνύει την ένταση των ανισορροπιών και στη δεύτερη μεγαλύτερη αγορά ακινήτων της χώρας.

Πλασματική αποτύπωση και νέα εργαλεία διαφάνειας

Η συνεχής διεύρυνση αυτών των διαφορών τροφοδοτεί μια πλασματική εικόνα της αγοράς, καθώς οι τιμές των αγγελιών συχνά προβάλλονται και αναπαράγονται ως «αγοραίες». Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία μιας τεχνητής φούσκας προσδοκιών, η οποία δεν συμβαδίζει με τις πραγματικές δυνατότητες των νοικοκυριών. Οι υποψήφιοι αγοραστές δυσκολεύονται να εντοπίσουν προσιτές επιλογές, ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες εγκλωβίζονται σε μη ρεαλιστικές απαιτήσεις, οδηγώντας συχνά σε καθυστερήσεις ή ακόμη και σε ματαιώσεις συναλλαγών.

Σε αυτό το πλαίσιο, την ανάγκη για μεγαλύτερη διαφάνεια φιλοδοξεί να καλύψει το νέο ψηφιακό «price map», το οποίο αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία έως το καλοκαίρι του 2026. Η πλατφόρμα θα συγκεντρώνει και θα αναλύει τις πραγματικές τιμές συναλλαγών, προσφέροντας σε πολίτες και επαγγελματίες της αγοράς μια σαφέστερη εικόνα των αξιών ανά περιοχή.

Με αξιοποίηση εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης, το price map θα αντλεί δεδομένα από συμβόλαια μεταβίβασης, αγγελίες πώλησης και ενοικίασης, φορολογικές δηλώσεις και το Κτηματολόγιο, χωρίς την εμφάνιση προσωπικών στοιχείων. Θα παρουσιάζονται βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως το είδος, η επιφάνεια, η παλαιότητα, η τοποθεσία και το τίμημα. Η πρόσβαση σε βασικές πληροφορίες θα είναι δωρεάν για όσους επιθυμούν μια γενική εκτίμηση, ενώ πιο αναλυτικά στοιχεία θα παρέχονται με αντίτιμο σε όσους σχεδιάζουν αγορές ή πωλήσεις.

Σε δεύτερη φάση, η πλατφόρμα προβλέπεται να επεκταθεί και στην αγορά ενοικίων, ενισχύοντας τη διαφάνεια σε ολόκληρο το εύρος της κτηματαγοράς και προσφέροντας ένα πιο αξιόπιστο εργαλείο αποτίμησης σε μια περίοδο έντονων ανισορροπιών.