Σε σύγκριση, ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο ύψους 100.000 ευρώ με επιτόκιο 3,85% έχει μηνιαία δόση 473 ευρώ και συνολική αποπληρωμή περίπου 170.000 ευρώ. Ωστόσο, καθώς οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά περίπου 30% την τελευταία διετία, το καθαρό όφελος για τον δανειολήπτη περιορίζεται σε περίπου 10.000 ευρώ.

Πηγές της αγοράς τονίζουν πως το ίδιο ακίνητο, που σήμερα κοστίζει 150.000 ευρώ, πριν την έναρξη του δεύτερου κύκλου του προγράμματος μπορούσε να αποκτηθεί έως και 45.000 ευρώ φθηνότερα. Έτσι, μέρος του οφέλους από την επιδότηση τελικά εξανεμίζεται μέσω της αυξημένης τιμής, με αποτέλεσμα μεγαλύτερη ανάγκη δανεισμού, μακρύτερη διάρκεια αποπληρωμής και υψηλότερους συνολικούς τόκους. Αυτό ωθεί πολλά νοικοκυριά να επιλέξουν μικρότερης επιφάνειας κατοικίες, προκειμένου να παραμείνουν εντός των δυνατοτήτων τους και να αξιοποιήσουν το πρόγραμμα.

Το όφελος από την επιδότηση μπορεί να μειωθεί περαιτέρω σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων, δεδομένου ότι το επιτόκιο του «Σπίτι μου ΙΙ» είναι κυμαινόμενο, σε αντίθεση με τις προσφορές των τραπεζών που διαθέτουν σταθερά επιτόκια για περιόδους από 5 έως 30 χρόνια. Ενδεικτικά, η Τράπεζα Πειραιώς έχει εισαγάγει προϊόν με σταθερό επιτόκιο 2,6% για τα πρώτα τέσσερα έτη και 3,5% τον πέμπτο, μετέπειτα δε εφαρμόζεται κυμαινόμενο επιτόκιο με βάση το euribor 1 μηνός συν περιθώριο 2%.

Η Εθνική Τράπεζα προσφέρει το πρόγραμμα «Το πρώτο μου σπίτι», με σταθερό επιτόκιο 2,90% για τα τρία πρώτα έτη και έπειτα κυμαινόμενο, ενώ για 30ετή διάρκεια σταθερού δανείου το επιτόκιο είναι 4,35%. Αντίστοιχα επιτόκια 2,9% για 3ετή διάρκεια διαθέτουν και οι Alpha Bank και Eurobank, δείχνοντας τη γενική τάση των τραπεζών να μειώνουν τα περιθώρια κέρδους για να προσφέρουν πιο ανταγωνιστικά στεγαστικά προϊόντα.

Πέραν των όρων χρηματοδότησης, τα τραπεζικά προϊόντα δεν περιλαμβάνουν περιορισμούς όπως εκείνοι του «Σπίτι μου ΙΙ», με κυριότερο τον όρο ότι το ακίνητο πρέπει να έχει οικοδομική άδεια μέχρι το 2005. Αυτό δημιουργεί συγκέντρωση ζήτησης σε συγκεκριμένη κατηγορία κατοικιών, οι οποίες, σύμφωνα με την αγορά, έχουν πλέον υπερτιμηθεί. Επιπλέον, οι κατοικίες αυτής της ηλικίας συχνά απαιτούν εργασίες ανακαίνισης. Ωστόσο, όπως επισημαίνουν τραπεζικά στελέχη, οι περισσότεροι δικαιούχοι εξαντλούν το μέγιστο όριο δανεισμού βάσει της πιστοληπτικής τους ικανότητας και δεν διαθέτουν επιπλέον ρευστότητα για επισκευές.

Η πορεία των τιμών στην αγορά κατοικίας θα κρίνει εν τέλει την επιτυχία του προγράμματος, το οποίο προς το παρόν εμφανίζει ικανοποιητική πρόοδο, με εγκρίσεις δανείων ύψους 900 εκατ. ευρώ. Αν και το πρόγραμμα προβλέπει δυνατότητα δανεισμού έως 190.000 ευρώ, ο μέσος όρος εγκρίσεων είναι κοντά στις 120.000 ευρώ – με την Αττική να φτάνει έως και τις 150.000 ευρώ. Η μέση ηλικία των ακινήτων είναι 42 έτη, ενώ η μέση επιφάνεια ανέρχεται στα 85 τ.μ.

Η θετική εξέλιξη των εγκρίσεων δεν εγγυάται ακόμη την πλήρη επιτυχία του προγράμματος και την απορρόφηση του συνολικού ποσού των 2 δισ. ευρώ, καθώς το 11% των αιτήσεων προέρχεται από ενδιαφερομένους που είχαν υποβάλει αίτηση στον πρώτο κύκλο αλλά δεν κατάφεραν να βρουν κατάλληλο ακίνητο. Έτσι, έμειναν αδιάθετα 200 εκατ. ευρώ από το αρχικό 1 δισ. ευρώ.

Η Τράπεζα της Ελλάδος, στην πρόσφατη έκθεσή της, επισημαίνει τον κίνδυνο που συνεπάγεται η εφαρμογή επιδοματικών προγραμμάτων χωρίς αντίστοιχη ενίσχυση της προσφοράς. Όπως αναφέρει, οι επιδοτήσεις για δάνεια ή ενοίκια ενισχύουν μεν τη ζήτηση, αλλά χωρίς παράλληλη αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς δεν μπορούν να δώσουν βιώσιμη λύση στο οξύ στεγαστικό πρόβλημα.

Τέλος, η ΤτΕ προειδοποιεί ότι περαιτέρω άνοδος των τιμών κατοικιών ενδέχεται να περιορίσει τη ζήτηση, ιδίως σε περιοχές όπου οι τιμές ξεπερνούν τα επίπεδα προσιτότητας για τα νοικοκυριά και τα διαθέσιμα ακίνητα δεν ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες των αγοραστών.