Στο παρελθόν, το μέσο ποσοστό αντιπαροχής στις κεντρικές περιοχές της Αττικής πλησίαζε το 50%, φτάνοντας στο 56% στο Παλαιό Φάληρο. Μετά την κατάργηση των bonuses, η τάση αυτή σημειώνει πτώση, ενώ η προσωρινή αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές δεν κατάφερε να ανατρέψει την επιβράδυνση της αγοράς.

Η μείωση της ωφέλιμης δόμησης που επιβάλλει ο ΝΟΚ, σε συνδυασμό με τις διαρκείς αυξήσεις στις τιμές των οικοδομικών υλικών —ενισχυόμενες από τη διεθνή οικονομική συγκυρία και τους φόβους για νέες ανατιμήσεις— δημιουργούν πιέσεις στον προϋπολογισμό των κατασκευών. Παράλληλα, τα νέα δεδομένα για την οριοθέτηση οικισμών από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και η έλλειψη εργατικού δυναμικού επιβεβαιώνουν πως το ισχύον θεσμικό πλαίσιο δυσχεραίνει τη δημιουργία νέων κατοικιών.

Αποτέλεσμα όλων αυτών ήταν η σημαντική κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας το πρώτο δίμηνο του 2025, με τον δομήσιμο όγκο νέων οικοδομών να μειώνεται σχεδόν κατά 50%, και τον αριθμό των οικοδομικών αδειών να παρουσιάζει ανάλογη πτώση. Η κατάσταση στην Αττική ήταν ακόμα πιο έντονη, με μειώσεις άνω του 55% σε όγκο και άδειες, γεγονός που αποτυπώνει τη γενικευμένη επιβράδυνση στον κατασκευαστικό τομέα. Επίσης, οι επενδύσεις σε κατοικίες στο πρώτο τρίμηνο του 2025 παρουσίασαν μικρή ετήσια κάμψη κατά 0,3%, ενώ παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, μόλις 2,1% του ΑΕΠ, πολύ κάτω από τις ανάγκες της αγοράς.

Το συνολικό κόστος κατασκευής συνεχίζει να αυξάνεται, με άνοδο 3,5% το πρώτο τρίμηνο του 2025, παρότι λίγο μειωμένη σε σχέση με το 2024. Η αύξηση αυτή επιβαρύνει σημαντικά το κόστος ανέγερσης νέων κατοικιών, αποθαρρύνοντας νέες επενδύσεις.

Το αρνητικό κλίμα στην αγορά επιβεβαιώνεται και από την πτώση 31,4% στις καθαρές ξένες επενδύσεις στον κλάδο των ακινήτων, οι οποίες έπεσαν σε 356,8 εκατ. ευρώ από 520 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περυσινή περίοδο. Οι λόγοι αυτής της μείωσης είναι η νομική αβεβαιότητα μετά την απόφαση του ΣτΕ και οι γεωπολιτικές αναταράξεις.

Η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί πως η συνεχιζόμενη άνοδος των τιμών κατοικιών μπορεί να εξαντλήσει τη ζήτηση, ιδίως σε περιοχές όπου τα επίπεδα τιμών έχουν ξεπεράσει τα όρια προσιτότητας για τα νοικοκυριά και όπου η προσφορά δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες των αγοραστών.

Το 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος και συνέχισαν να ανεβαίνουν με ρυθμό 6,8% στο πρώτο τρίμηνο του 2025. Αν και η αύξηση είναι μικρότερη σε σύγκριση με το 13,9% του 2023, οι τιμές παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, επιδεινώνοντας το πρόβλημα της προσιτής στέγασης.

Η αύξηση των τιμών είναι πιο έντονη στα νεότερα διαμερίσματα (έως 5 ετών), τα οποία διαθέτουν καλύτερα ποιοτικά και ενεργειακά χαρακτηριστικά, με αύξηση 10,2% το 2024 έναντι 8,1% στα παλαιότερα ακίνητα. Η τάση αυτή συνεχίζεται και το 2025, υπογραμμίζοντας τη μεγαλύτερη ζήτηση για ποιοτικές κατοικίες.

Γεωγραφικά, οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών σημειώνονται στη Θεσσαλονίκη και άλλες περιφερειακές περιοχές, με ποσοστά που υπερβαίνουν τον εθνικό μέσο όρο. Στη Θεσσαλονίκη, οι τιμές αυξήθηκαν 11,4% το 2024 και 10% το 2025, δείχνοντας τη δυναμική και τις προκλήσεις στην τοπική αγορά.

Πέντε προτάσεις για την αύξηση της προσφοράς κατοικίας

Η Τράπεζα της Ελλάδος τονίζει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να στηριχτεί μόνο σε μέτρα ζήτησης, όπως επιδοτήσεις ή επιδοματικά προγράμματα, αφού αυτά χωρίς ανάλογες παρεμβάσεις στην προσφορά οδηγούν σε περαιτέρω αύξηση των τιμών. Το ζήτημα έχει πλέον δομικό χαρακτήρα και απαιτεί μια ολιστική στρατηγική με επίκεντρο την ενίσχυση της προσφοράς.

Απλοποίηση και επιτάχυνση διαδικασιών
Η γραφειοκρατία αποτελεί βασικό εμπόδιο για νέες κατασκευές. Η ψηφιοποίηση και η εκσυγχρονισμένη αδειοδότηση, καθώς και η μείωση χρόνου και κόστους μεταβίβασης ακινήτων, θα μπορούσαν να δώσουν σημαντική ώθηση στην αγορά.

Σταθερό θεσμικό πλαίσιο για τη δόμηση και τη χρήση γης
Η ύπαρξη σαφών, σταθερών κανόνων ενισχύει την εμπιστοσύνη των επενδυτών. Η αβεβαιότητα και οι συχνές αλλαγές στους κανονισμούς αποθαρρύνουν τις επενδύσεις.

Ανάπτυξη περιφέρειας και κατανομή ζήτησης
Η υπερσυγκέντρωση της ζήτησης σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη επιδεινώνει το πρόβλημα. Η ενίσχυση των υποδομών και των τοπικών οικονομιών στην περιφέρεια μπορεί να αποφορτίσει τις μητροπολιτικές περιοχές και να δημιουργήσει νέες κατοικίες σε άλλες πόλεις.

Αξιοποίηση ανενεργών ή εγκαταλελειμμένων ακινήτων
Η ανακαίνιση και επανάχρηση αυτών των κτιρίων μέσω κινήτρων και συνεργασιών δημόσιου-ιδιωτικού τομέα μπορεί να αυξήσει την προσφορά χωρίς να απαιτεί επέκταση του δομημένου χώρου.

Νέα χρηματοδοτικά εργαλεία για κοινωνικά προσιτές κατοικίες
Απαιτούνται καινοτόμα σχήματα χρηματοδότησης που θα επιτρέψουν την ανέγερση κατοικιών για τα μεσαία και χαμηλά εισοδήματα, με τη συμμετοχή και του ιδιωτικού τομέα και της Πολιτείας.

Η χώρα χρειάζεται άμεσα μια εθνική στεγαστική πολιτική που θα δημιουργήσει ένα σταθερό θεσμικό, οικονομικό και πολεοδομικό πλαίσιο, προωθώντας την παραγωγή ποιοτικής και προσιτής κατοικίας. Μόνο μέσα από συντονισμένες παρεμβάσεις και σαφείς στόχους μπορεί να αποκατασταθεί η ισορροπία στην αγορά και να ενισχυθεί η κοινωνική συνοχή.