Η απώλεια της μαλτέζικης αγοράς λειτουργεί προς όφελος της Ελλάδας και, σε μικρότερο βαθμό, της Πορτογαλίας και της Κύπρου. Η Πορτογαλία, ωστόσο, επικεντρώνεται πλέον σε εναλλακτικές επενδύσεις πέραν των ακινήτων, ενώ η Κύπρος αντιμετωπίζει περιορισμούς λόγω της μη ένταξής της στη Ζώνη Σένγκεν, κάτι που επηρεάζει τη δυναμική του δικού της επενδυτικού προγράμματος.

Σύμφωνα με την ανάλυση της Astons, η Ελλάδα συγκαταλέγεται πλέον στις βασικές επιλογές των ξένων επενδυτών, παρά την πρόσφατη αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης – που ανέρχεται στις 800.000 ευρώ για περιοχές όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη και τα νησιά με τουλάχιστον 3.100 μόνιμους κατοίκους, ενώ διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη χώρα.

Παρά το αυξημένο ενδιαφέρον, οι άμεσες εισροές κεφαλαίων υποχωρούν, καθώς η ζήτηση δεν έχει ακόμη μεταφραστεί σε πράξεις αγοράς. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο τρίμηνο του 2025 οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων μειώθηκαν κατά 31,4%, στα 356,8 εκατ. ευρώ, έναντι 520 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2024.

Αν και η δυναμική που παρατηρήθηκε την περίοδο 2023–2024 δεν αναμένεται να επαναληφθεί —λόγω των έκτακτων συνθηκών που ενίσχυσαν τεχνητά τη ζήτηση ενόψει κανονιστικών αλλαγών— η ελληνική αγορά κατοικίας διατηρεί την ικανότητά της να προσελκύει ξένους αγοραστές. Καθοριστικό ρόλο σε αυτή την κατεύθυνση αναμένεται να διαδραματίσουν τα φορολογικά κίνητρα που προσφέρονται τόσο στους non-dom επενδυτές όσο και στους συνταξιούχους από χώρες της Δυτικής και Βόρειας Ευρώπης.

Το πρόγραμμα για τους non-dom, το οποίο αφορά ευκατάστατους ιδιώτες που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, παρουσιάζει αυξημένο ενδιαφέρον. Όπως επισημαίνει η Astons, η Αθήνα προτιμάται από τους επαγγελματίες που επιθυμούν μετεγκατάσταση, καθώς συνδυάζει υψηλό βιοτικό επίπεδο, ιστορική ταυτότητα και καλές αεροπορικές συνδέσεις.

Το πρόγραμμα επιτρέπει σε μη μόνιμους κατοίκους Ελλάδας να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία εδώ, υπό την προϋπόθεση επένδυσης τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε περιουσιακά στοιχεία όπως ακίνητα, μετοχές, εταιρικά μερίδια ή ομόλογα, εντός τριετίας από την υποβολή της αίτησης. Οι δικαιούχοι φορολογούνται με σταθερό ποσό 100.000 ευρώ ετησίως για τα παγκόσμια εισοδήματά τους για περίοδο 15 ετών, ανεξαρτήτως ποσού, γεγονός που καθιστά το σχήμα ιδιαίτερα ελκυστικό για εύπορους αλλοδαπούς.

Επιπλέον, λειτουργεί και το φορολογικό πρόγραμμα για προσέλκυση ξένων συνταξιούχων, το οποίο προβλέπει φορολόγηση της σύνταξής τους με συντελεστή 7% για διάστημα 10 ετών. Για την ένταξη απαιτείται διαμονή στην Ελλάδα για τουλάχιστον 183 ημέρες ετησίως, καθώς και η ύπαρξη συμφωνίας αποφυγής διπλής φορολόγησης με τη χώρα καταγωγής της σύνταξης. Προϋπόθεση επίσης είναι ο ενδιαφερόμενος να μην έχει υπάρξει φορολογικός κάτοικος Ελλάδας στα πέντε από τα έξι προηγούμενα χρόνια πριν την αίτηση μεταφοράς της φορολογικής κατοικίας.