Όπως υπογράμμισε ο CEO της Prosperty, Αντώνης Μαρκόπουλος, παρουσιάζοντας στη Prodexpo τη μελέτη «Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα – Ζήτηση και Προσφορά», τα σπίτια μπορεί να υπάρχουν, όμως δεν φτάνουν στους ανθρώπους που τα χρειάζονται πραγματικά. Η παλαιότητα και η υποβάθμιση πολλών ακινήτων, σε συνδυασμό με τις υψηλές τιμές που ξεπερνούν τις δυνατότητες των μεσαίων στρωμάτων, διευρύνουν το χάσμα ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση.

Συνολικά, τα Νότια Προάστια της Αθήνας συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο μερίδιο διαθέσιμων κατοικιών, με 23.039 ακίνητα και ποσοστό 18% επί του συνόλου, ενώ το κέντρο της πόλης ακολουθεί με 17.700 κατοικίες και ποσοστό 14%. Τρίτη έρχεται η Θεσσαλονίκη με 11.494 κατοικίες και ποσοστό 9%, μαζί με τα Βόρεια Προάστια που καταγράφουν αντίστοιχα 11.307 ακίνητα και ίδιο ποσοστό. Στη συνέχεια συναντώνται τα Προάστια της Θεσσαλονίκης με 10.678 κατοικίες και μερίδιο 8%, ενώ ο Πειραιάς ακολουθεί με 6.831 ακίνητα και ποσοστό 5%, όπως και τα Δυτικά Προάστια της Αθήνας με 6.046 διαθέσιμες κατοικίες. Χαμηλότερα εμφανίζονται η Αχαΐα με 4.101 ακίνητα και ποσοστό 3%, η Κρήτη με 3.293 και 3%, καθώς και τα Ανατολικά Προάστια της Αθήνας με μόλις 2.906 κατοικίες και ποσοστό 2%. Το υπόλοιπο 24% του αποθέματος, δηλαδή 33.605 κατοικίες, κατανέμεται στην υπόλοιπη Ελλάδα.

Την ίδια ανισορροπία αποτυπώνει και το απόθεμα γης, που δείχνει πως τα πιο επιθυμητά τμήματα του πολεοδομικού ιστού έχουν ουσιαστικά εξαντλήσει τα περιθώρια ανάπτυξης. Στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν 2.681 οικόπεδα με μέσο μέγεθος 415 τ.μ., ενώ μόνο 158 εξ αυτών, περίπου το 5%, ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ. Στα Νότια Προάστια καταγράφονται 7.899 οικόπεδα με μέσο όρο 586 τ.μ., εκ των οποίων μόλις 832, δηλαδή το 10%, διαθέτουν μέγεθος άνω των 1.000 τ.μ. Στον Πειραιά συναντώνται 1.411 οικόπεδα με μέσο μέγεθος 393 τ.μ., ενώ μόνο 145 από αυτά, ποσοστό 10%, υπερβαίνουν τα 1.000 τ.μ. Η εικόνα αλλάζει στα Βόρεια Προάστια, όπου υπάρχουν 11.763 οικόπεδα με μέσο μέγεθος 1.376 τ.μ. και 3.654 εξ αυτών (31%) διαθέτουν έκταση άνω των 1.000 τ.μ. Ακόμη μεγαλύτερες δυνατότητες ανάπτυξης εμφανίζουν τα Ανατολικά Προάστια, όπου καταγράφονται 8.441 οικόπεδα με μέσο μέγεθος 2.215 τ.μ. και 2.766 από αυτά (33%) είναι κατάλληλα για νέες κατασκευές. Τέλος, στα Δυτικά Προάστια συναντώνται 5.264 οικόπεδα, με το 15% εξ αυτών να ξεπερνά το όριο των 1.000 τ.μ.

Παράλληλα με τον χωρικό κορεσμό, το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών παραμένει παρωχημένο. Το 40% των ακινήτων που βρίσκονται σήμερα προς πώληση χρονολογείται από τη δεκαετία του 1960–1970, δηλαδή πρόκειται για διαμερίσματα περίπου 60 ετών. Από αυτά, μόνο ένα στα δέκα έχει ανακαινιστεί ουσιαστικά πριν βγει στην αγορά. Η Ελλάδα εμφανίζει έτσι μια σπάνια αντίφαση για ανεπτυγμένη χώρα: διαθέτει μεγάλο όγκο κατοικιών, αλλά ελάχιστο σύγχρονο, ενεργειακά αποδοτικό και λειτουργικό προϊόν. Οι πολίτες καλούνται να πληρώσουν υψηλές τιμές για γερασμένες κατασκευές, την ώρα που το νέο προϊόν απευθύνεται σε λίγους.

Το χάσμα φαίνεται καθαρά όταν συγκριθούν οι ζητούμενες τιμές με τις πραγματικές μεταβιβάσεις. Στις 131.000 ενεργές αγγελίες, η μέση ζητούμενη αξία κατοικίας διαμορφώνεται στις 307.599 ευρώ, με μέση τιμή τα 2.583 ευρώ ανά τ.μ. και θεωρητική αξία αγοράς που φτάνει τα 40 δισ. ευρώ. Στον πραγματικό κόσμο των συμβολαιογραφείων, όμως, η εικόνα είναι εντελώς διαφορετική. Οι 28.700 πράξεις μεταβίβασης που ολοκληρώνονται έχουν μέση αξία 105.000 ευρώ και 1.329 ευρώ ανά τ.μ., με συνολικό τζίρο 3,5 δισ. ευρώ. Σήμερα καταγράφονται 1.513 αγγελίες για ακίνητα άνω των 2 εκατ. ευρώ, με μέση ζητούμενη τιμή 3.447.451 ευρώ και 6.147 ευρώ ανά τ.μ.

Το νέο οικιστικό προϊόν όχι μόνο δεν εξισορροπεί την αγορά, αλλά εντείνει την ανισότητα. Στις περιοχές που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2020–2025, οι τιμές έχουν ξεπεράσει κάθε όριο προσβασιμότητας για τα μεσαία στρώματα. Στη Γλυφάδα, όπου υπάρχουν 1.392 νεόδμητα ακίνητα, η μέση τιμή φτάνει τα 6.389 ευρώ ανά τ.μ., στη Βούλα τα 7.274 ευρώ, στον Άλιμο 5.129 ευρώ, στο Παλαιό Φάληρο 4.422 ευρώ, ενώ ακόμη και σε περιοχές όπως Καλλιθέα, Μαρούσι, Άγιος Δημήτριος, Χολαργός και Νέα Σμύρνη, οι τιμές κινούνται μεταξύ 3.400 και 3.800 ευρώ ανά τ.μ. Το νεόδμητο έχει πλέον μετατραπεί σε είδος πολυτελείας, απρόσιτο για τους περισσότερους και ειδικά για τα νοικοκυριά που αναζητούν πρώτη κατοικία.

Το αποτέλεσμα όλων αυτών είναι μια νέα κοινωνική πραγματικότητα. Η ιδιοκατοίκηση έχει μειωθεί κατά περίπου 10% μέσα σε μία δεκαετία. Οι νέοι 18–35 ετών μετακινούνται συχνά, ζουν σε ενοίκια για μεγαλύτερο διάστημα, εγκαταλείπουν νωρίτερα το πατρικό τους, αλλά αδυνατούν να συγκεντρώσουν το 20–30% των ιδίων κεφαλαίων που απαιτούν τα στεγαστικά δάνεια. Ταυτόχρονα, η αύξηση των φοιτητών, η συνεχιζόμενη αστικοποίηση και η άνοδος των διαζυγίων δημιουργούν περισσότερα νοικοκυριά άρα και μεγαλύτερη ζήτηση για στέγη. Έτσι διαμορφώνεται η λεγόμενη rental generation, μια γενιά εγκλωβισμένη στη μίσθωση, όχι εξ επιλογής αλλά εξ ανάγκης.

Παρά τις παρεμβάσεις των τελευταίων ετών, η αγορά δεν εξισορροπεί. Τα νεόδμητα εξακολουθούν να βγαίνουν σχεδόν αποκλειστικά προς πώληση, τα κλειστά διαμερίσματα δεν ενεργοποιούνται, τα χαρτοφυλάκια θεσμικών και servicers ωριμάζουν με στόχο μελλοντική πώληση και όχι μίσθωση, ενώ οι ανακαινίσεις παραμένουν αποσπασματικές. Η Ελλάδα χρειάζεται πλέον μια συνεκτική στεγαστική στρατηγική με τρεις άξονες: αναβάθμιση του υπάρχοντος αποθέματος, ενεργοποίηση κενής κατοικίας και νέα έργα εκεί όπου υπάρχει διαθέσιμη γη. Παράλληλα, απαιτείται μηχανισμός αποταμίευσης και πρόσβασης που θα επιτρέψει στη νέα γενιά να επανέλθει σταδιακά στην ιδιοκατοίκηση.

Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε κρίσιμη καμπή. Το απόθεμα υπάρχει, αλλά βρίσκεται σε λάθος σημεία, σε λάθος ποιότητα, σε λάθος τιμές και με λάθος ροές. Χωρίς στρατηγικές παρεμβάσεις, η χώρα θα συνεχίσει να παράγει μια γενιά μόνιμων ενοικιαστών, σε μια αγορά όπου χιλιάδες σπίτια μένουν θεωρητικά διαθέσιμα, αλλά στην πράξη λίγα είναι πραγματικά προσβάσιμα για όσους τα χρειάζονται περισσότερο.