Μέσω των νέων προτύπων, η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών ουσιαστικά ωθεί και τα πιστωτικά ιδρύματα να αναπροσαρμόσουν ανάλογα την τιμολόγηση του κινδύνου.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στα ακίνητα που αποτελούν εξασφάλιση για δάνεια κατασκευαστών, εκτός εάν συντρέχουν πρόσθετες εγγυήσεις που μειώνουν την επικινδυνότητα.

Πώς θα γίνεται η αξιολόγηση των συντελεστών κινδύνου

Η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών υπογραμμίζει την ανάγκη οι εθνικές αρχές να εξετάζουν, τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο, κατά πόσο οι συντελεστές στάθμισης κινδύνου για δάνεια που είναι εξασφαλισμένα με οικιστικά ή εμπορικά ακίνητα αντανακλούν την πραγματική εικόνα του κινδύνου, λαμβάνοντας υπόψη τόσο τις ιστορικές ζημιές όσο και τις προβλέψεις για τις μελλοντικές εξελίξεις στην αγορά.

Οι προσδοκίες για μελλοντικές ζημιές προσδιορίζονται με βάση τη λιγότερο αισιόδοξη εκτίμηση, με χρονικό ορίζοντα ενός έτους, ή τριών ετών εφόσον αυτό οριστεί από την αρμόδια αρχή.

Παράλληλα, εξετάζονται ιστορικά και κυκλικά στοιχεία της αγοράς ακινήτων, όπως οι διακυμάνσεις των τιμών. Σε κάθε χώρα η εκτίμηση αυτή βασίζεται τόσο στη γενική οικονομική πορεία –που επηρεάζει τις αξίες των ακινήτων– όσο και στην πορεία της ίδιας της αγοράς.

Επιπλέον, λαμβάνονται υπόψη δομικά χαρακτηριστικά της εθνικής αγοράς ακινήτων, ο τρόπος χρηματοδότησής της, καθώς και παράγοντες προσφοράς και ζήτησης. Στην Ελλάδα, για παράδειγμα, τα ακίνητα ανέκαθεν λειτουργούσαν ως ασφαλές καταφύγιο σε περιόδους κρίσης.

Οι αρχές αξιολογούν επίσης την επικινδυνότητα των ίδιων των ακινήτων: τη γεωγραφική τους θέση, το εάν βρίσκονται σε σεισμογενείς ζώνες ή περιοχές με αυξημένο κίνδυνο πλημμυρών ή πυρκαγιών.

Συνυπολογίζονται ακόμη οι προβλέψεις για την πορεία των τιμών και τη μεταβλητότητά τους, καθώς και οι αναμενόμενες μεταβολές σε κρίσιμες μακροοικονομικές μεταβλητές που επηρεάζουν τη φερεγγυότητα των δανειοληπτών. Στο πλαίσιο αυτό εξετάζεται και η αβεβαιότητα που συνοδεύει τέτοιες εκτιμήσεις.

Στην ανάλυση ενσωματώνονται επίσης ο χρονικός ορίζοντας υλοποίησης των εξελίξεων, εθνικές ιδιαιτερότητες της αγοράς ακινήτων και της χρηματοδότησής της, καθώς και τυχόν εντοπισμένοι συστημικοί κίνδυνοι. Τα στοιχεία αυτά εξετάζονται ανά περιοχή και ανά κατηγορία ακινήτου.

Ακίνητα στη λιανική πίστη

Για την εκτίμηση του κινδύνου δανείων λιανικής με ενέχυρο ακίνητα λαμβάνονται υπόψη:

·         Οι συνθήκες προσφοράς και ζήτησης στην αγορά.

·         Παράγοντες που επηρεάζουν έμμεσα την αξία της εξασφάλισης.

·         Το επίπεδο αβεβαιότητας σχετικά με την εξέλιξη και την αστάθεια των τιμών ακινήτων.

·         Οι εθνικές ιδιαιτερότητες των αγορών ακινήτων και ο τρόπος χρηματοδότησής τους.

Οι αλλαγές που εισάγονται

Με τις νέες ρυθμίσεις:

·         Εφαρμόζεται πιο συντηρητικός συντελεστής στάθμισης κινδύνου σε δάνεια όπου η αποπληρωμή εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις ταμειακές ροές που παράγει το ακίνητο που αποτελεί την εξασφάλιση.

·         Εισάγεται ειδική μεταχείριση για δάνεια που σχετίζονται με αγορά γης, ανάπτυξη και κατασκευή. Πρόκειται για χρηματοδοτήσεις εταιρειών ή οχημάτων ειδικού σκοπού για αγορά γης προς ανάπτυξη, ή για την κατασκευή οικιστικών και εμπορικών ακινήτων. Για αυτά προβλέπεται σταθερός συντελεστής στάθμισης κινδύνου 150%, εκτός εάν πληρούνται προϋποθέσεις για προτιμησιακό συντελεστή 100% ή αν πρόκειται για οικιστικά ακίνητα.

Η συντηρητική αυτή προσέγγιση στοχεύει σε ανοίγματα που θεωρούνται υψηλού κινδύνου, κυρίως σε περιπτώσεις όπου τα ακίνητα είναι ημιτελή και δεν υπάρχουν άλλες ουσιαστικές εξασφαλίσεις.