Η σημερινή εικόνα της αγοράς έχει τις ρίζες της στη δεκαετή οικονομική κρίση, κατά την οποία η αξία της ακίνητης περιουσίας των ελληνικών νοικοκυριών μειώθηκε δραστικά, σε πολλές περιπτώσεις έως και κατά 50%. Η υπερχρέωση και η ουσιαστική αδυναμία πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό αποδυνάμωσαν τη θέση των ιδιοκτητών και πάγωσαν την εγχώρια ζήτηση.

Την ίδια περίοδο, η κατακόρυφη πτώση των τιμών λειτούργησε ως ισχυρό κίνητρο για αγοραστές από το εξωτερικό, οι οποίοι εκμεταλλεύτηκαν τις χαμηλές αποτιμήσεις και προχώρησαν σε μαζικές αγορές ακινήτων. Η ανάκαμψη που ακολούθησε συνοδεύτηκε από εκρηκτική άνοδο των ενοικίων και των τιμών πώλησης, με επιπλέον επιβαρυντικούς παράγοντες τα προγράμματα golden visa και τη ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Όπως επισημαίνει ο διευθυντής περιεχομένου της διαΝΕΟσις, Ηλίας Νικολαΐδης, μιλώντας στο ΕΡΤnews, τα επίσημα στοιχεία της Eurostat επιβεβαιώνουν τη σοβαρότητα της κατάστασης: το κόστος στέγασης στην Ελλάδα καταγράφεται ως το υψηλότερο μεταξύ των 27 κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Την ίδια στιγμή, η στεγαστική πίστη έχει ουσιαστικά καταρρεύσει. Από τα 15,5 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων που εγκρίνονταν το 2006, το 2024 το ποσό περιορίστηκε μόλις στα 1,4 δισ. ευρώ. Η συρρίκνωση της χρηματοδότησης συνοδεύτηκε από μείωση της ιδιοκατοίκησης, ενώ περίπου 700.000 ακίνητα οδηγήθηκαν σε διαδικασίες πλειστηριασμού.

Η στεγαστική πίεση είναι σαφώς εντονότερη σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως σε μικρά διαμερίσματα λίγων τετραγωνικών. Πρόκειται για κατηγορία ακινήτων που βρίσκεται σε διαρκή έλλειψη, με αποτέλεσμα οι τιμές να παραμένουν υψηλές και οι επιλογές περιορισμένες.

Προς μια εθνική στρατηγική στέγασης

Σε άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, όπως το Βερολίνο, το Παρίσι και η Λισαβόνα, η αντιμετώπιση του προβλήματος περνά και μέσα από τη μετατροπή παλαιών γραφειακών κτιρίων σε μικρά διαμερίσματα, στο πλαίσιο ολοκληρωμένων εθνικών στεγαστικών πολιτικών.

Για την Ελλάδα, η μελέτη της διαΝΕΟσις εισηγείται μια πολυεπίπεδη προσέγγιση: διατήρηση των προγραμμάτων αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος, συνέχιση της επιδοματικής πολιτικής για τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά, ενεργοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών και δημιουργία βιώσιμων σχημάτων κοινωνικής στέγης.

Σε πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα, η έρευνα υπογραμμίζει την ανάγκη παροχής κινήτρων για τον περιορισμό της αστυφιλίας. Η δημιουργία ποιοτικών θέσεων εργασίας σε μικρότερες πόλεις και περιφερειακά κέντρα θα μπορούσε να αποσυμφορήσει την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, συμβάλλοντας σε μια πιο ισορροπημένη κατανομή της ζήτησης κατοικίας και στη σταδιακή εκτόνωση της στεγαστικής κρίσης.