Η σημερινή αγορά ακινήτων λειτουργεί, όπως αναφέρουν παράγοντες του κλάδου, μέσα σε μια «εικονική πραγματικότητα». Οι τιμές που αναγράφονται στις αγγελίες πώλησης απέχουν σημαντικά από τα ποσά που τελικά δηλώνονται στα συμβόλαια. Σχεδόν πάντα οι πράξεις καταγράφονται βάσει της αντικειμενικής αξίας, η οποία ωστόσο υπολείπεται κατά 30% έως 40% της πραγματικής τιμής συναλλαγής. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται η μείωση των φόρων μεταβίβασης ή η απόκρυψη κεφαλαίων αδιευκρίνιστης προέλευσης, γεγονός που αλλοιώνει πλήρως την εικόνα της αγοράς.

Έτσι, ένα εργαλείο που σχεδιάστηκε για τη διαφάνεια έχει εξελιχθεί σε μηχανισμό φοροαποφυγής και φοροδιαφυγής. Για τον λόγο αυτόν, έχουν ήδη ξεκινήσει οι διεργασίες για τη δημιουργία ενός νέου συστήματος αποτίμησης ακινήτων, το οποίο θα αντικαταστήσει τις αντικειμενικές αξίες. Στόχος είναι οι φόροι να υπολογίζονται είτε με βάση την πραγματική αξία των ακινήτων είτε σε μια χαμηλότερη, αλλά επίσημα θεσμοθετημένη, τιμή αναφοράς. Ένα τέτοιο σύστημα θα εξαλείψει την ανάγκη εμπλοκής μεσαζόντων – κατασκευαστών, πωλητών, συμβολαιογράφων, μεσιτών ή τραπεζών – στις πρακτικές υποδηλωμένων τιμών.

Όπως σημειώνει κυβερνητικό στέλεχος, οι σύγχρονες τεχνολογικές δυνατότητες επιτρέπουν πλέον τη δημιουργία ενός αξιόπιστου, ψηφιακά ενημερωμένου συστήματος, που θα αποτυπώνει τις πραγματικές συνθήκες της κτηματαγοράς και θα ευθυγραμμίζει τη φορολογική βάση με την οικονομική πραγματικότητα. Ήδη εξετάζονται πρότυπα που εφαρμόζονται με επιτυχία στο εξωτερικό:

Στη Γαλλία, ο φόρος μεταβίβασης (droits de mutation) υπολογίζεται επί της πραγματικής τιμής πώλησης, όπως δηλώνεται στο συμβόλαιο. Η διοίκηση διαθέτει μηχανισμό ελέγχου μέσω της βάσης δεδομένων DVF (Demande de Valeurs Foncières). Αν η δηλωθείσα τιμή αποκλίνει σημαντικά από τις τρέχουσες αξίες, μπορεί να γίνει επανεκτίμηση και να επιβληθούν πρόσθετοι φόροι ή κυρώσεις. Οι συμβολαιογράφοι, ως δημόσιοι λειτουργοί, φέρουν νομική ευθύνη να διασφαλίζουν ότι η τιμή είναι ρεαλιστική.

Στη Γερμανία, ο φόρος μεταβίβασης (Grunderwerbsteuer) κυμαίνεται από 3,5% έως 6,5%, ανάλογα με το κρατίδιο, και υπολογίζεται επίσης επί της πραγματικής τιμής αγοράς. Οι αρχές αντλούν δεδομένα από τα μητρώα τιμών ακινήτων (Gutachterausschuss), όπου καταγράφονται όλες οι συναλλαγές. Η δήλωση χαμηλότερης τιμής μπορεί να χαρακτηριστεί εσκεμμένη φοροαποφυγή και να επιφέρει ποινικές συνέπειες.

Στην Ισπανία, ο φόρος (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) επιβάλλεται σε περιφερειακό επίπεδο, με συντελεστές 6%-10%. Ως φορολογική βάση χρησιμοποιείται το μεγαλύτερο ποσό μεταξύ της δηλωθείσας τιμής και της «valor de referencia», μιας αντικειμενικής αξίας που υπολογίζεται αυτόματα από την Εφορία βάσει πραγματικών συναλλαγών. Το σύστημα είναι παρόμοιο με το ελληνικό, αλλά πιο ευέλικτο, καθώς οι τιμές επικαιροποιούνται κάθε χρόνο.

Η Ελλάδα, ακολουθώντας αυτά τα πρότυπα, στοχεύει στη μετάβαση σε ένα νέο μοντέλο αποτίμησης που θα συνδυάζει διαφάνεια, τεχνολογική αξιοπιστία και δίκαιη φορολόγηση.