Η ιδιαιτερότητα του ελληνικού φορολογικού πλαισίου

Η βασική ένσταση των εταιρειών αφορά τη φύση της φορολογίας που επιβάλλεται ειδικά στις ΑΕΕΑΠ. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τον υφιστάμενο νόμο, οι εταιρείες αυτές υπόκεινται σε φόρο που υπολογίζεται ως 10% επί του επιτοκίου αναφοράς της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ), προσαυξημένου κατά μία ποσοστιαία μονάδα, και εφαρμόζεται στον μέσο όρο των εξαμηνιαίων επενδύσεων και των ταμειακών τους διαθεσίμων.

Αυτό το σχήμα φορολόγησης, όπως υποστηρίζουν στελέχη της αγοράς, δεν συνδέεται με την πραγματική κερδοφορία των εταιρειών, αλλά με τα περιουσιακά τους στοιχεία, ανεξαρτήτως απόδοσης. Το πρόβλημα επιτείνεται σε περιόδους αυξημένων επιτοκίων, όπως η τρέχουσα, κατά την οποία αυξάνεται και ο φορολογικός συντελεστής, την ώρα που οι αποδόσεις από τα ακίνητα και οι ροές μερισμάτων προς τους επενδυτές συρρικνώνονται λόγω του υψηλότερου κόστους χρηματοδότησης.

Χαρακτηριστική είναι η τοποθέτηση του Δημήτρη Παπούλη, διευθύνοντος συμβούλου της Trade Estates ΑΕΕΑΠ (θυγατρική του ομίλου Fourlis), ο οποίος τόνισε ότι πρόκειται για μια «πρωτοτυπία» της ελληνικής αγοράς, χωρίς αντίστοιχο προηγούμενο σε διεθνές επίπεδο. «Ενώ το βασικό χαρακτηριστικό των ΑΕΕΑΠ είναι η διανομή του μεγαλύτερου μέρους των κερδών τους στους μετόχους, στην Ελλάδα δεν φορολογούνται τα κέρδη, αλλά τα ίδια τα κεφάλαια», σημείωσε, εκτιμώντας ότι η πρακτική αυτή λειτουργεί αποτρεπτικά για την προσέλκυση διεθνών επενδυτών.

Οι παρεμβάσεις που ζητούνται

Η διοίκηση της Trade Estates, όπως και άλλες ΑΕΕΑΠ, προτείνουν την αντικατάσταση του υπάρχοντος μηχανισμού με ένα πιο διαφανές και προβλέψιμο σύστημα. Συγκεκριμένα, εισηγούνται τη θέσπιση σταθερού φορολογικού συντελεστή 0,2% επί των φορολογήσιμων περιουσιακών στοιχείων. Η πρόταση αυτή βασίζεται στη λογική της απλοποίησης του υπολογισμού του φόρου και της αποσύνδεσης από τις αυξομειώσεις των επιτοκίων, δημιουργώντας σταθερότητα και διαφάνεια στο φορολογικό περιβάλλον.

Ο Βασίλης Φουρλής, πρόεδρος της Trade Estates και επικεφαλής του ομώνυμου ομίλου, υπογράμμισε ότι πέρα από τη φορολογία, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ παρουσιάζουν υστέρηση σε επίπεδο χρηματιστηριακής κεφαλαιοποίησης, αποτίμησης και ελεύθερης διασποράς (free float) σε σχέση με αντίστοιχες ευρωπαϊκές εταιρείες. Η αποκατάσταση αυτών των αδυναμιών περνά, κατά τον ίδιο, μέσα από ένα συνολικότερο σχέδιο ενίσχυσης του θεσμικού πλαισίου και ενθάρρυνσης της συμμετοχής εγχώριων και ξένων επενδυτών.

Παρόμοια επιχειρήματα ανέπτυξε και ο Κώστας Μαρκάζος, διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties, ο οποίος επεσήμανε ότι οι πρόσφατες αλλαγές, αν και σημαντικές, δεν ανταποκρίνονται πλήρως στις ανάγκες της αγοράς. Ιδιαίτερα επικριτικός ήταν ως προς την επιβολή φόρου και στα ταμειακά διαθέσιμα των εταιρειών, ακόμη και όταν αυτά δεν έχουν αξιοποιηθεί σε νέες επενδύσεις. Επιπλέον, υποστήριξε ότι η φορολόγηση των μερισμάτων θα έπρεπε να διαμορφωθεί στο 15%, με στόχο την ενίσχυση της ελκυστικότητας των αποδόσεων για τους μετόχους.

Ένα ακόμη αίτημα που προβάλλουν οι εταιρείες αφορά την επαναφορά της απαλλαγής κατά 50% από τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, όπως ίσχυε παλαιότερα, προκειμένου να ενισχυθεί περαιτέρω η επενδυτική τους ικανότητα.

Οι θετικές πτυχές του νέου θεσμικού πλαισίου

Το πρόσφατο νομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για την Κεφαλαιαγορά εισάγει σημαντικές αλλαγές στη λειτουργία των ΑΕΕΑΠ, αν και δεν περιλαμβάνει διατάξεις για τη φορολογία. Μεταξύ των βασικών αλλαγών περιλαμβάνονται:

Η δυνατότητα εγκατάστασης και λειτουργίας φωτοβολταϊκών συστημάτων στις ιδιοκτησίες των ΑΕΕΑΠ, αποκλειστικά για την κάλυψη ιδίων αναγκών. Η πρόβλεψη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία ενόψει της στροφής των εταιρειών προς την ενεργειακή αναβάθμιση των χαρτοφυλακίων τους.

Η διεύρυνση των επενδυτικών επιλογών, καθώς πλέον επιτρέπεται η συμμετοχή των ΑΕΕΑΠ σε Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ), σε Συμπράξεις Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) και σε ειδικές επενδυτικές εταιρείες.

Η μείωση της γραφειοκρατίας και η αύξηση της ευελιξίας, με στόχο τη διευκόλυνση των διαδικασιών αξιοποίησης ακινήτων και κεφαλαίων.

Ο εκσυγχρονισμός του εποπτικού πλαισίου, με την επιβολή αυστηρότερων προδιαγραφών εταιρικής διακυβέρνησης, όπως η υποχρέωση δήλωσης πόθεν έσχες για τα μέλη της διοίκησης, περιορισμοί στις συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη και απαίτηση για τεκμηριωμένες αποτιμήσεις των περιουσιακών στοιχείων.

Η διατήρηση υψηλών κεφαλαιακών απαιτήσεων: Το ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο για τη σύσταση ΑΕΕΑΠ ανέρχεται στα 40 εκατ. ευρώ, ενώ το 50% αυτού πρέπει να επενδύεται σε ακίνητα εντός τριών ετών από την ίδρυση της εταιρείας.

Περιορισμός στις επενδύσεις εκτός ΕΕ, καθώς θεσπίζεται ανώτατο όριο 20% επί του συνόλου των επενδύσεων για τις τοποθετήσεις σε τρίτες χώρες.

Συμπεράσματα

Ενώ οι πρόσφατες θεσμικές εξελίξεις δημιουργούν ένα πλαίσιο μεγαλύτερης ευελιξίας και ενεργειακής προσαρμογής για τις ΑΕΕΑΠ, οι εταιρείες συνεχίζουν να ζητούν ένα πιο σταθερό, διαφανές και ανταγωνιστικό φορολογικό καθεστώς. Η ανάγκη προσαρμογής του φορολογικού μοντέλου στις διεθνείς βέλτιστες πρακτικές κρίνεται επιτακτική, όχι μόνο για την ενίσχυση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, αλλά και για την ουσιαστική αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας ως μοχλού ανάπτυξης για την ελληνική οικονομία.